Un bien n’est pas toujours détenu en pleine propriété par une seule personne, à un prix payé comptant. Il peut être démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou vendu contre un bouquet et une rente viagère. Dans les deux cas, la question du chiffre revient : quelle valeur déclarer, et quelle valeur permet de dire que le contrat est équilibré ? Deux arrêts rendus au début de l’année 2023, l’un par la chambre commerciale, l’autre par la troisième chambre civile, donnent des repères.
Les faits
L’usufruit de parts de SCI et l’impôt sur la fortune. Un couple détient l’usufruit de la totalité des parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble dans le Vaucluse. Pour l’ISF des années 2008 à 2011, l’administration remet en cause la valeur déclarée. Le couple demande un abattement de 30 % pour défaut de liquidité, en faisant valoir que les statuts de la SCI soumettent toute cession de parts à l’agrément de tous les associés. La cour d’appel de Nîmes, le 25 juin 2020, refuse : l’article 885 G du Code général des impôts impose à l’usufruitier de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété, « sans aucun abattement ou décote au titre du démembrement », et la méthode des droits indivis ne s’applique pas puisque les époux détiennent l’usufruit de la totalité des parts.
La vente en viager d’une maison. Le 19 octobre 2011, une femme de 78 ans vend sa maison d’habitation contre un capital et une rente viagère. Elle décède le 17 janvier 2012, un peu moins de trois mois plus tard, des suites d’une chute. Ses héritiers demandent la nullité de la vente pour défaut d’aléa : la venderesse souffrait d’une insuffisance rénale terminale et était dialysée à domicile ; l’acquéreur, proche d’elle, ne pouvait l’ignorer. Ils ajoutent que le prix était illusoire : pour une valeur vénale de 270 000 €, le bouquet n’était que de 50 000 € et la rente de 15 960 € par an, de sorte qu’il aurait fallu treize années de versements pour atteindre la valeur du bien. La cour d’appel d’Orléans rejette la demande le 5 octobre 2021.
La décision
Dans la première affaire, la Cour de cassation casse (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-19.451), au visa des articles 885 E, 885 S et 761 du Code général des impôts. Elle rappelle que « la valeur des biens entrant dans l’assiette de l’ISF est constituée du prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel, compte tenu de leur état de fait et de droit ». Puis elle reproche à la cour d’appel de s’être déterminée « par des motifs tenant à l’absence de situation d’indivision et au fait qu’aucun abattement ne peut être revendiqué au titre du démembrement de propriété, impropres à exclure qu’une perte de valeur vénale du bien litigieux puisse résulter de la situation des nus-propriétaires, qui ne le détiennent pas directement mais au travers de parts sociales dont la cessibilité est limitée par une clause d’agrément de tous les associés figurant dans les statuts de la SCI ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier.
Dans la seconde, elle rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-24.862). Il résulte de l’article 1964 du Code civil, alors applicable, « que l’aléa existe dès lors qu’au moment de la formation du contrat les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un événement incertain ». La cour d’appel a souverainement retenu « qu’aucun élément ne démontrait que ce décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente », l’état de la venderesse « n’équival[ant] pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont elle bénéficiait à domicile », et que l’acquéreur ne disposait pas de connaissances médicales lui permettant de savoir que son espérance de vie était compromise. Ayant constaté l’aléa, la cour « n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant sur la durée nécessaire pour atteindre un paiement intégral du prix du bien ».
Les deux arrêts sont inédits.
Ce que l’expert en retient
La règle fiscale de la pleine propriété n’efface pas l’état de droit du bien. Pour l’impôt sur la fortune, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété ; la règle de l’article 885 G a été reprise pour l’IFI à l’article 968 du CGI. Mais la valeur en pleine propriété est elle-même « le prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel, compte tenu de [l’]état de fait et de droit ». L’arrêt de 2023 distingue donc deux choses : une décote « au titre du démembrement », que la loi exclut, et une décote tenant à la manière dont le bien est détenu, ici au travers de parts dont la cession est soumise à agrément unanime, que le juge doit examiner. Le rapport d’évaluation gagne à nommer précisément ce que chaque abattement rémunère, comme l’a rappelé la même chambre en 2025 pour les décotes d’illiquidité.
L’aléa du viager se juge au jour de la vente, à partir de trois nombres. L’expert n’a pas à se prononcer sur l’état de santé ; il fournit ce qui permet au juge et aux parties de raisonner : la valeur vénale du bien à la date de l’acte, le bouquet, et la rente. Dans l’affaire jugée, l’écart entre 270 000 € et 50 000 € de bouquet, rapporté à une rente de 15 960 € par an, donnait une durée de treize à quatorze ans de versements, à comparer avec l’espérance de vie d’une personne de 78 ans. La Cour a jugé cet argument inopérant dès lors que l’aléa existait ; il n’en reste pas moins que l’équilibre entre la rente et la valeur du bien est le premier indice d’une vente sérieuse, et qu’un déséquilibre marqué nourrit la discussion sur le prix dérisoire ou sur la donation déguisée.
Une valeur en pleine propriété d’abord, une valeur des droits ensuite. Que le bien soit démembré ou vendu en viager, le point de départ est le même : sa valeur vénale en pleine propriété, libre ou occupé, à la date utile (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1). La valeur de l’usufruit, de la nue-propriété ou de la rente se déduit ensuite, par le barème fiscal de l’article 669 du CGI quand il s’impose, ou par une méthode économique fondée sur le revenu du bien, l’âge du titulaire et un taux d’actualisation. Le rapport indique la méthode retenue et les hypothèses (Titre I, § 2.2), et signale, en matière fiscale, les décotes admises par l’administration ou la loi (Titre II, § 8.14).
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise d’un bien démembré ou vendu en viager, son délai et son tarif. Sur le même thème : Parts de SCI et impôt sur la fortune : deux décotes de 10 %, pas une troisième pour « indivision » et Prêt viager hypothécaire : l’évaluation expertale au cœur des enjeux juridiques. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 15 février 2023 et 18 janvier 2023.
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