Les héritiers ont vendu la maison quelques mois après le décès, à un prix inférieur à celui qu’ils avaient déclaré : peuvent-ils obtenir une réduction des droits de succession sur cette base ? À l’inverse, quand l’administration rectifie une valeur déclarée, quels termes de comparaison peut-elle opposer au contribuable ? Deux arrêts de la chambre commerciale, rendus en janvier 2023 et juin 2024, répondent à ces deux questions symétriques. Ils rappellent que la valeur vénale se fixe à une date précise et se prouve par des comparables réellement similaires.
Les faits
Première affaire. Un homme décède en 2014 en laissant cinq légataires universels. Le 23 décembre 2014, ils déposent la déclaration de succession. Le 29 novembre 2015, ils adressent à l’administration une réclamation pour réduire la valeur de deux immeubles, en s’appuyant sur les avant-contrats de vente signés avec les acquéreurs un peu plus de six mois après le décès. L’administration refuse le 16 mars 2016. La cour d’appel de Montpellier, le 16 septembre 2022, leur donne raison : les biens n’avaient subi aucune transformation, et « les prix auxquels ces cessions ont été consenties constituent une référence objective pour déterminer leur valeur vénale réelle sur le marché immobilier local dont la variabilité ne pouvait s’envisager sur une aussi courte période en l’absence d’événement exceptionnel ».
Seconde affaire. Le 8 mars 2007, un particulier acquiert d’une SCI, dont il est le gérant, un ensemble immobilier à Mandelieu-La Napoule : une villa de 392 m² sur un terrain de 2 925 m², avec quinze pièces principales, six salles de bains, un garage et une piscine de 90 m². L’administration remet en cause la valeur déclarée pour les droits d’enregistrement et l’ISF. La commission départementale de conciliation propose 5 026 € le mètre carré, à partir de cinq des huit termes de comparaison de l’administration : des villas de 200 à 423 m² habitables, avec piscine, d’un standing proche, « nonobstant l’absence de précision relative à la surface de leurs terrains respectifs ». La cour d’appel d’Aix-en-Provence retient cette valeur le 5 novembre 2019.
La décision
Dans la première affaire, la Cour de cassation casse partiellement (Cass. com., 19 juin 2024, n° 22-24.169), au visa de l’article 761, alinéa 1er, du Code général des impôts : « pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ». En substituant à cette valeur le prix d’une vente conclue après le décès, « la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ».
Dans la seconde, la Cour casse également (Cass. com., 25 janvier 2023, n° 20-16.125), au visa de l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales. Elle rappelle que l’administration peut rectifier une évaluation qui « paraît inférieur[e] à la valeur vénale réelle des biens transmis », cette valeur « devant, en principe, être établie par la comparaison, à l’époque du fait générateur de l’imposition, de biens intrinsèquement similaires ». Puis elle censure la cour d’appel pour s’être déterminée « par des motifs impropres à établir le caractère intrinsèquement similaire au bien litigieux des biens retenus à titre de comparaison, dès lors que la superficie du terrain d’un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur ».
Les deux arrêts sont inédits, mais ils appliquent des règles constantes et se complètent utilement.
Ce que l’expert en retient
La date de valeur est celle de la transmission, pas celle de la revente. Un prix obtenu six mois après le décès est une information précieuse, mais ce n’est pas la valeur au jour du décès. Entre les deux, le marché a pu bouger, les conditions de vente peuvent être particulières (vente rapide pour payer les droits, acquéreur unique, bien vidé ou non), et le prix d’une transaction isolée n’est qu’un point parmi d’autres. Le rapport d’expertise peut mentionner cette revente et expliquer pourquoi elle confirme ou contredit l’évaluation, mais il doit d’abord s’appuyer sur des mutations antérieures ou contemporaines du fait générateur.
Un comparable se décrit entièrement, terrain compris. L’arrêt de 2023 dit clairement qu’une liste de villas « de standing proche » ne suffit pas si l’on ignore la surface de leur terrain. Pour une maison, le terrain est l’un des paramètres qui font le prix, avec la surface habitable, l’état, la situation et les contraintes d’urbanisme. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) rappelle que la méthode par comparaison « repose sur l’analyse des transactions récentes portant sur des biens similaires » et que « les prix constatés sont ajustés pour tenir compte des différences entre les biens de référence et le bien expertisé » (Titre III, § 2.1.1). Un comparable dont on ne connaît pas le terrain ne peut pas être ajusté.
L’expertise fiscale suit la même méthode que toute expertise. La Charte consacre un paragraphe à l’expertise en matière fiscale (Titre II, § 8.14) : l’administration privilégie la comparaison, et l’évaluation peut être assortie de décotes prévues par la loi ou admises par l’administration. Le contribuable qui conteste une rectification, ou qui prépare une déclaration, gagne à produire un rapport qui suit ces règles : date de valeur écrite, description précise du bien, termes de comparaison identifiés avec leur surface de terrain, ajustements motivés, hypothèses et réserves énoncées (Titre I, § 2.2). C’est ce qui permet de discuter utilement les termes de l’administration devant la commission de conciliation ou le tribunal.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’expertise à une date passée, notamment pour une succession ou une donation, son délai et son tarif. Sur le même thème : Donation déguisée et proposition de rectification par l’administration fiscale et Terrain constructible au PLU mais boisé et protégé : quelle valeur pour l’impôt sur la fortune ?. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 19 juin 2024 et 25 janvier 2023.
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