Vous avez signé un compromis sur des terres ou un corps de ferme, et la SAFER a préempté en proposant un prix inférieur. Vous pouvez accepter, retirer le bien de la vente, ou demander au tribunal de fixer la valeur. Mais que se passe-t-il si, après avoir saisi le tribunal, vous changez d’avis ? Et l’offre à prix révisé doit-elle être accompagnée de l’accord des commissaires du gouvernement ? Deux arrêts publiés de la troisième chambre civile répondent, avec dans les deux cas une position favorable à la clarté du mécanisme.
Les faits
Le retrait en cours de procédure. Le 27 août 2010, une vente de biens agricoles est notifiée à la SAFER Maine Océan au prix de 490 000 €. Le 22 octobre 2010, la SAFER préempte et offre 307 000 €. Le 20 avril 2011, les vendeurs l’assignent en annulation de la préemption et, subsidiairement, en révision judiciaire du prix. Le mari décède en 2012. En 2016, la veuve se désiste de l’instance et indique dans ses conclusions « qu’elle entendait finalement retirer le bien de la vente ». La SAFER l’assigne alors pour faire juger la vente parfaite à 307 000 €. La cour d’appel d’Angers, le 9 mai 2023, lui donne raison : le retrait devait intervenir dans le délai de six mois et être porté à la connaissance de la SAFER par l’intermédiaire du notaire.
La mention de l’accord des commissaires. Dans une autre affaire, la SAFER Bourgogne Franche-Comté préempte des parcelles en assortissant sa décision d’une révision du prix. Les vendeurs demandent l’annulation de la préemption, au motif que l’accord exprès des deux commissaires du gouvernement n’était pas joint à la notification. La cour d’appel de Dijon rejette la demande le 24 septembre 2024.
La décision
Dans la première affaire, la Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.746, publié au bulletin), au visa des articles L. 143-10 et R. 143-12 du Code rural et de la pêche maritime. Elle rappelle le mécanisme : lorsque la SAFER estime le prix exagéré, elle adresse une offre d’achat à ses propres conditions ; « le vendeur peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix » ; « si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre ». Puis elle pose la règle : « Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter. » L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Rennes.
Dans la seconde, elle rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-21.703, publié au bulletin). Il résulte des articles L. 143-10, R. 141-10 et R. 143-12 du même code que la SAFER qui « estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre », adresse au notaire du vendeur, « après accord exprès des Commissaires du gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions », et que cette notification « doit comporter l’indication de l’accord exprès des Commissaires du gouvernement ». La Cour en déduit « qu’il n’est pas exigé, à peine de nullité de la décision de préemption, que l’accord exprès des deux Commissaires du gouvernement soit joint à la notification mais seulement qu’il y soit mentionné ».
Ce que l’expert en retient
Le prix révisé se discute sur des références régionales. La loi elle-même fixe le terrain de la discussion : la SAFER révise le prix « en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre ». Le vendeur qui saisit le tribunal demande au juge de fixer la valeur vénale des biens. Dans les deux cas, ce sont des ventes comparables de terres, de prés, de bois ou de bâtiments d’exploitation, dans le même secteur et à des dates proches, qui font la décision. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) rappelle que la méthode par comparaison « constitue l’approche de référence pour déterminer la valeur vénale » et que « toute décote ou surcote appliquée doit être justifiée » (Titre III, § 2.1). Un corps de ferme avec sa maison d’habitation, ses dépendances et ses terres appelle une évaluation par composantes, chacune avec ses références.
L’expertise éclaire un choix qui reste ouvert jusqu’au jugement. L’arrêt de 2024 donne au vendeur une liberté qu’il ignore souvent : après avoir saisi le tribunal, il peut encore retirer le bien, sans attendre le jugement et sans formalité notariée. Une évaluation indépendante réalisée dès la réception de l’offre lui permet de situer le prix convenu et le prix de la SAFER par rapport au marché, et de décider en connaissance de cause : accepter si l’offre est proche de la valeur, saisir le tribunal si l’écart est net, retirer le bien si la procédure ne paraît plus utile. Dans l’affaire jugée, l’écart entre 490 000 € et 307 000 € représentait plus d’un tiers du prix convenu.
Le formalisme se vérifie, mais il ne remplace pas le chiffre. L’arrêt de 2026 rappelle que la notification doit mentionner l’accord des commissaires du gouvernement, sans avoir à le joindre. Les contestations fondées sur la forme ont leur place, mais elles se jouent sur des textes précis et n’aboutissent pas toujours. La discussion sur la valeur, elle, reste possible dans tous les cas où le vendeur a agi dans les six mois. Le rapport d’expertise, avec sa date de valeur, ses références et ses réserves écrites (Charte, Titre I, § 2.2), est la pièce qui permet de la mener.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit l’expertise en cas de préemption, son délai et son tarif. Sur le même thème : Préemption : le prix se fixe d’après l’état du bien au jour du jugement, parties communes dégradées comprises et Expropriation : trois arrêts récents sur l’emprise partielle, la dépollution et la perte de loyers. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 28 novembre 2024 et 15 janvier 2026.
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