Une commune exproprie des parcelles pour réaliser une zone d’aménagement concerté. Le propriétaire demande qu’elles soient indemnisées comme terrains à bâtir ; la commune répond que les réseaux existants ne sont pas dimensionnés pour l’ensemble de la zone, et que c’est au propriétaire de prouver le contraire. Entre les deux qualifications, le prix au mètre carré peut varier de un à dix, parfois davantage. L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 8 janvier 2026 dit qui doit prouver quoi.
Les faits
La cour d’appel de Lyon, le 22 octobre 2024, fixe les indemnités dues par une commune à un propriétaire exproprié et qualifie ses parcelles de terrains à bâtir. Devant elle, la commune ne contestait cette qualification que sur un point : la capacité des réseaux, jugée insuffisante au regard de l’ensemble de la zone d’aménagement. La cour a retenu que l’expropriante, responsable de l’aménagement de la ZAC, était seule à même d’apporter des éléments concrets sur l’existence, la configuration et la capacité des réseaux, et qu’elle ne le faisait pas.
La commune se pourvoit : selon elle, c’est à l’exproprié qui réclame une indemnité de terrain à bâtir de démontrer que les conditions de cette qualification sont réunies, réseaux compris ; en la dispensant de cette preuve, la cour d’appel aurait inversé la charge de la preuve (article 1353 du Code civil) et violé l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-22.726, publié au bulletin).
Elle rappelle d’abord la définition légale. Selon l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation, « la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d’urbanisme, et sont effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, le cas échéant, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ». Et lorsque les terrains sont dans une zone que le PLU désigne comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, « cette dimension doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone ».
Puis elle en tire la règle de preuve : « lorsque la qualification de terrains à bâtir n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, il incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance ». La cour d’appel, qui a souverainement constaté que cette preuve n’était pas rapportée, « en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les terrains expropriés devaient être qualifiés de terrains à bâtir ».
Ce que cela change pour l’évaluation
La qualification commande le prix. Un terrain à bâtir s’indemnise d’après les prix de terrains constructibles comparables ; un terrain qui ne l’est pas s’indemnise d’après son usage effectif, agricole ou naturel, avec au mieux une situation privilégiée. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière rappelle que l’indemnité principale doit être « aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation » (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.20) ; la date de référence et l’usage effectif qui servent à qualifier le bien sont fixés par le Code de l’expropriation (article L. 322-2). Dans une ZAC, la question des réseaux est presque toujours l’argument central de l’expropriant, précisément parce que l’aménagement d’ensemble n’est pas encore réalisé.
Ce que l’exproprié doit établir. L’arrêt ne dispense pas le propriétaire de tout. Il lui revient de démontrer que ses parcelles sont, à la date de référence, dans un secteur constructible du PLU et desservies par une voie d’accès et par les réseaux d’électricité, d’eau et, le cas échéant, d’assainissement, à proximité immédiate. Ce sont des faits que le rapport d’expertise documente : extrait du règlement et du plan de zonage à la date de référence, plans des concessionnaires, photographies des ouvrages en limite de parcelle, attestation de raccordement possible.
Ce que l’expropriant doit établir. Si la contestation porte seulement sur la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, c’est à lui de produire les pièces du dossier d’enquête et de la ZAC : études de capacité, programme des équipements publics, schémas de réseaux. Sans ces éléments, la qualification de terrain à bâtir est acquise. L’expert de l’exproprié a intérêt à réclamer ces pièces tôt, dans son dire, plutôt qu’à tenter de démontrer lui-même une capacité qu’il n’a pas les moyens de mesurer.
Le prix d’un terrain à bâtir en ZAC. La qualification obtenue, reste le chiffre. Un terrain brut situé dans une zone à aménager ne vaut pas le prix d’un lot viabilisé : l’expert part des références de terrains à bâtir du secteur, puis raisonne en charge foncière, c’est-à-dire en déduisant du prix des lots finis le coût des voiries et réseaux, les participations et la marge de l’aménageur, avec une pondération selon la surface et la constructibilité réelle. La différence entre un rapport qui aligne des prix de lots viabilisés et un rapport qui reconstitue la charge foncière est souvent ce qui distingue une demande crédible devant le juge de l’expropriation d’une demande écartée.
Ce que l’expert en retient
- La charge de la preuve se partage : le propriétaire prouve le zonage et la desserte à proximité immédiate, l’expropriant prouve l’insuffisance des réseaux à l’échelle de la zone quand c’est son seul argument.
- La date de référence fixe le cadre : en règle générale, un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Le PLU et les réseaux s’apprécient à cette date, pas au jour de l’expertise.
- Le dossier d’enquête et les pièces de la ZAC sont à demander dès le début de la procédure ; ils contiennent la réponse à la question des réseaux.
- Un terrain à bâtir en zone d’aménagement d’ensemble se chiffre en charge foncière, pas au prix des lots viabilisés.
- Un rapport d’expertise qui sépare la question de la qualification de la question du prix aide le juge, et l’avocat, à traiter chacune avec ses propres pièces.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission devant le juge de l’expropriation, son délai et son tarif. Les termes date de référence, charge foncière et indemnité principale du lexique, et le guide Collectivité, préemption : fixer un prix défendable, complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation : trois arrêts récents de la Cour de cassation. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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