Un appartement acheté en 2016, des planchers rongés par des insectes xylophages, une procédure de péril engagée par la préfecture, puis des travaux de remise en état réalisés par le syndicat des copropriétaires. L’acquéreur peut-il encore réclamer au vendeur une partie du prix, alors que le vice a disparu ? La troisième chambre civile répond par l’affirmative dans un arrêt publié du 8 février 2023 : seule la réparation par le vendeur, acceptée par l’acheteur, éteint l’action estimatoire. La réparation par un tiers laisse le chiffrage entier.
Les faits
Par acte authentique du 9 mars 2016, une société a vendu à un particulier un appartement dans un immeuble en copropriété. Le 7 décembre 2017, la préfecture a mis en œuvre une procédure de péril ordinaire concernant l’immeuble. L’acquéreur a constaté des désordres affectant les planchers hauts et bas de l’appartement, dus à la présence d’insectes xylophages. Il a assigné le vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en réduction du prix de vente et en dommages-intérêts. Le vendeur a appelé le syndicat des copropriétaires en garantie.
Les demandes de l’acquéreur, telles qu’elles figurent au pourvoi, donnent la mesure du litige : 2 721 euros et 1 823,67 euros au titre d’appels de charges, 6 000 euros d’honoraires exposés lors du référé expertise, 130 000 euros au titre de la perte de valeur du bien et 9 385,10 euros de restitution d’une partie des intérêts du prêt.
La cour d’appel de Paris, le 15 octobre 2021, a rejeté la demande de restitution de partie du prix : l’acquéreur ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état, il ne pouvait plus exercer l’action estimatoire dès lors que le vice avait disparu, « peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur ».
La décision
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des articles 1641 et 1644 du Code civil (Cass. 3e civ., 8 février 2023, n° 22-10.743, publié au bulletin).
Elle rappelle d’abord sa jurisprudence : l’acheteur d’une chose comportant un vice caché « qui accepte que le vendeur procède à la remise en état ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu ». L’acquéreur, « qui a seul le choix des actions prévues par la loi », peut en effet accepter « une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l’équilibre contractuel voulu par les parties ».
Puis elle pose la limite : « Cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice. »
La cassation du chef de la restitution du prix entraîne, par voie de conséquence, l’annulation du rejet des demandes de dommages-intérêts, « qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Un exemple de chiffrage : la maison fissurée
Un arrêt plus récent, non publié, illustre l’ampleur que peut prendre la réduction du prix. Une maison vendue 325 000 euros le 1er octobre 2007 présentait des fissures anciennes et évolutives, au droit de reprises en sous-sol réalisées en 1980 par les vendeurs eux-mêmes, sans étude géotechnique, et aggravées par la sécheresse de 2003 et des sols argileux. Les vendeurs avaient procédé au colmatage des fissures et à la pose d’un enduit sur les façades avant la vente. La cour d’appel de Paris a écarté la clause d’exclusion de garantie pour mauvaise foi et condamné les vendeurs à 202 267,20 euros de réduction du prix et 7 800 euros de dommages-intérêts. Le pourvoi est rejeté (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 20-17.790). La réduction représente ici plus de 60 % du prix payé.
Ce que l’expert en retient
La restitution du prix a une assiette précise. La Cour de cassation la définit : le coût des travaux mis à la charge de l’acquéreur pour remédier au vice. En copropriété, c’est la quote-part des appels de fonds supportée par le lot pour les travaux sur les parties communes, plus les travaux privatifs. Le rapport reconstitue ce coût pièce par pièce, appels de charges, devis et factures, et distingue ce qui remédie au vice de ce qui améliore le bien.
La perte de valeur est un poste distinct. Les 130 000 euros demandés au titre de la perte de valeur ne se confondent pas avec le coût des travaux. Un immeuble qui a fait l’objet d’une procédure de péril et d’une infestation conserve souvent une décote après réparation, que le marché mesure par la comparaison avec des biens équivalents sans cet historique. L’expert établit la valeur vénale du bien au jour de la vente, tel qu’il était réellement, puis la valeur après remise en état, et documente l’écart avec des ventes comparables. La définition de la valeur vénale est celle de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1) et de l’EVS 1 des European Valuation Standards 2025.
Le coût des travaux n’est qu’un indice de la moins-value. Pour la maison fissurée, l’arrêt ne détaille pas le mode de calcul de la cour d’appel ; le montant retenu, plus de 60 % du prix, montre l’ampleur possible lorsque le vice touche la structure. Pour un vice moins grave, la réduction du prix retenue par le juge peut être inférieure au coût des travaux, si le marché n’aurait pas consenti une décote équivalente. Le rapport présente donc les deux chiffres, coût de remise en état et écart de valeur, et explique pourquoi l’un ou l’autre est pertinent (Charte, Titre III, chapitre 8 : aucune méthode n’est universelle).
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit le chiffrage d’un vice caché, son délai et son tarif. Sur le même thème : Assainissement non conforme : vice caché et restitution du prix et Mur humide : le prix tient-il compte du défaut ?. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 8 février 2023 et 7 mars 2024.
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