Des acquéreurs découvrent des fissures après leur emménagement, puis apprennent que la venderesse a fait exécuter des travaux de gros œuvre sur les fondations deux ans avant la vente, sans le dire. La vente est annulée pour dol. Mais la venderesse, qui doit rendre le prix, réclame à son tour une indemnité pour les années où les acquéreurs ont habité la maison. La cour d’appel refuse ; la Cour de cassation casse. L’arrêt de la troisième chambre civile du 9 avril 2026 rappelle les deux faces d’une annulation, et ce qu’un rapport d’expertise doit chiffrer de chaque côté.
Les faits
Par acte du 28 février 2018, un couple achète une maison d’habitation pour 230 000 €, avec un prêt bancaire. L’acte contient une déclaration de la venderesse selon laquelle, à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années. Après leur entrée dans les lieux, les acquéreurs constatent des fissures et découvrent que la venderesse a traité pendant plusieurs années des désordres de structure, avec des travaux de gros œuvre sur les fondations en 2016. Ils assignent en nullité de la vente pour dol.
La cour d’appel de Rouen, le 29 mai 2024, annule la vente et les prêts, condamne la venderesse à restituer le prix et à payer les frais d’acte et des dommages-intérêts, mais rejette sa demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation : l’annulation étant rétroactive, elle ne pouvait pas obtenir une indemnité « correspondant à la seule occupation de l’immeuble ».
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi de la venderesse sur le dol et casse sur l’indemnité d’occupation (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.405).
Le dol. La venderesse soutenait que les acquéreurs connaissaient les travaux, un témoin attestant qu’ils en avaient été informés lors d’une visite. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu « que la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l’escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations, et que l’importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d’humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l’information que la venderesse aurait dû délivrer aux acquéreurs une importance déterminante ». La venderesse « ayant sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations », le consentement était vicié.
La jouissance. Au visa de l’article 1352-3, alinéa 1er, du Code civil, selon lequel « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée », la Cour censure le rejet de l’indemnité : les acquéreurs, qui rendent la maison, doivent aussi rendre la valeur de l’usage qu’ils en ont eu. L’effet rétroactif de l’annulation ne s’y oppose pas ; il l’impose.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une annulation se chiffre en deux colonnes. D’un côté, ce que le vendeur doit : le prix, augmenté le cas échéant de dommages-intérêts pour sa faute, frais d’acte compris, comme l’a jugé un autre arrêt de janvier 2026. De l’autre, ce que l’acquéreur doit : la valeur de la jouissance de l’immeuble depuis la vente, et, en sens inverse, le remboursement des dépenses utiles qu’il a exposées pour le conserver. Un rapport qui n’établit qu’une colonne laisse l’autre à l’appréciation du juge, sans référence.
La valeur de la jouissance, c’est une valeur locative. Pour une maison d’habitation, la jouissance se mesure par le loyer que le bien aurait produit sur la période, établi par comparaison avec les locations du secteur, pour un bien dans l’état où il était, c’est-à-dire avec ses désordres. Une maison fissurée, humide, dont les fondations ont été reprises, ne se loue pas au prix d’une maison saine ; l’abattement se justifie par l’état constaté, pas par la précarité de l’occupation, qui n’est pas en cause ici puisque les acquéreurs se croyaient propriétaires. Sur six ou huit ans de procédure, cette indemnité représente une part importante du prix restitué, ce qui explique l’enjeu du pourvoi.
La date de valeur, année par année. La valeur locative évolue ; le rapport la fixe par période, avec les références de chaque année, plutôt que d’appliquer un loyer unique à toute la durée. Il en va de même des dépenses utiles, chiffrées à leur montant justifié par factures, dans la limite de la plus-value procurée au bien (article 1352-5).
Le dol lui-même. L’arrêt confirme ce que la troisième chambre civile juge depuis 2019 pour les sinistres de sécheresse : mentionner vaguement des travaux ne remplace pas l’information sur leur nature et sur les désordres qu’ils traitaient. Pour un vendeur, la pièce utile est le dossier complet des interventions, factures et rapports à l’appui, annexé à l’acte ; pour un acquéreur, un rapport d’expert avant la vente, quand des fissures ou des reprises sont visibles, fixe l’état du bien et le prix qui va avec.
Ce que l’expert en retient
- Taire des travaux sur les fondations, même en évoquant des travaux en cave lors des visites, est une réticence dolosive quand les désordres traités étaient récurrents.
- L’annulation oblige l’acquéreur à restituer la valeur de la jouissance, calculée sur la valeur locative du bien dans l’état où il était.
- Le rapport d’expertise chiffre les deux colonnes : restitutions et préjudices d’un côté, jouissance et dépenses utiles de l’autre.
- La valeur locative se fixe par période, avec les références de chaque année.
- Une expertise avant la vente, quand des fissures sont visibles, évite le procès ou en fixe les bases.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes vice caché, indemnité d’occupation et valeur locative du lexique, et le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ?, complètent cet article. Sur le même thème : Vente annulée pour bruit : la plus-value perdue doit être certaine et Dol du vendeur : réclamer l’excès de prix sans annuler la vente. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une vente annulée, ou à annuler, pour un défaut caché de la maison ?
Je chiffre les deux colonnes du compte : ce que le vendeur restitue et répare, et la valeur de la jouissance que l'acquéreur doit rendre, sur la valeur locative du bien et la durée d'occupation.
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