Une acquéreure achète une maison classée C au diagnostic de performance énergétique. Dès l’année suivante, le fournisseur d’électricité l’alerte sur une consommation inhabituelle. Il faudra une expertise judiciaire, des années plus tard, pour en connaître la cause : un défaut d’isolation dû à des matériaux non certifiés. Son action en garantie des vices cachés est-elle prescrite depuis longtemps, ou court-elle du rapport de l’expert ? L’arrêt de la troisième chambre civile du 8 janvier 2026 retient le rapport. Il rappelle aussi que, contre le diagnostiqueur, le délai est différent et court plus tôt.
Les faits
Par acte du 25 juin 2008, des vendeurs cèdent une maison d’habitation pour 340 000 €, en communiquant un diagnostic de performance énergétique qui la classe en catégorie C. Le 29 mai 2009, le fournisseur d’électricité avise les occupants d’un niveau de consommation inhabituel ; l’acquéreure informe son assureur de protection juridique de ses difficultés à chauffer la maison.
En septembre et octobre 2014, elle fait désigner un expert judiciaire, qui dépose son rapport au début de 2015 : le défaut d’isolation tient à un choix de matériaux non certifiés. En juillet et août 2015, elle assigne les vendeurs en garantie des vices cachés, et le diagnostiqueur avec son assureur en responsabilité délictuelle. La cour d’appel de Montpellier, le 11 janvier 2024, déclare les deux actions prescrites : le délai de deux ans de l’article 1648 aurait couru dès la lettre de 2009.
La décision
La Cour de cassation casse sur la garantie des vices cachés et rejette sur la responsabilité du diagnostiqueur (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.714).
Contre les vendeurs. Au visa de l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil, selon lequel l’action « doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice », la Cour reproche à la cour d’appel d’avoir fait courir le délai de 2009 « après avoir relevé, d’une part, que le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien, d’autre part, que le rapport d’expertise avait été déposé » en 2015. La découverte du vice, c’est la connaissance de sa cause et de son ampleur, pas le constat d’une facture élevée.
Contre le diagnostiqueur. L’action en responsabilité délictuelle se prescrit par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224). La cour d’appel a souverainement retenu que l’acquéreure avait connu le « caractère énergivore » de la maison par la lettre de 2009, « faisant ainsi ressortir que l’erreur de diagnostic de performance énergétique lui était connue dès cette date ». L’assignation d’octobre 2014 était donc tardive, quel que soit le motif erroné sur l’identité des points de départ.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux délais, deux points de départ. Contre le vendeur, deux ans à compter de la découverte du vice, entendue comme la connaissance de sa cause, ce qui suppose souvent une expertise. Contre le diagnostiqueur, cinq ans à compter du jour où l’acquéreur a su ou aurait dû savoir que le diagnostic était faux, ce qui peut être la première facture anormale. L’acquéreur qui attend l’expertise pour tout engager peut donc sauver l’une des actions et perdre l’autre. Une note d’expert amiable, commandée dès les premiers signes, permet d’agir contre le diagnostiqueur dans le délai, sans attendre l’expertise judiciaire.
Ce que le rapport chiffre. La garantie des vices cachés ouvre l’action estimatoire, c’est-à-dire la restitution d’une partie du prix (article 1644), que les juges mesurent par le coût des travaux de remise en état ou par la moins-value, selon ce qui répare le mieux le défaut d’usage. Pour un défaut d’isolation, le rapport rapproche trois éléments : le coût des travaux d’isolation nécessaires pour atteindre les performances annoncées, la moins-value de marché entre une maison de classe C et une maison de sa classe réelle, établie par comparaison, et le surcoût de consommation supporté depuis l’achat. Contre le diagnostiqueur, le préjudice réparable est la perte de chance de négocier le prix ou de renoncer à l’achat, comme la Cour de cassation l’a jugé en 2024 pour un diagnostic erroné, et non le coût des travaux.
La date de valeur. La moins-value se mesure à la date de la vente, avec les prix de marché de l’époque, puisque c’est le prix payé qui est en cause ; le coût des travaux se mesure au jour où ils sont chiffrés. Le rapport doit dater chaque poste et expliquer pourquoi, faute de quoi la partie adverse obtient facilement la réduction du montant.
Le diagnostic, pièce du dossier. Depuis la réforme du DPE de 2021, le diagnostic est opposable au vendeur, et son classement pèse directement sur le prix, avec les interdictions de location des logements les plus mal classés. Un diagnostic erroné n’est plus une information de confort : l’écart entre la classe annoncée et la classe réelle est un élément de valeur, que l’expert traduit en euros avec les références de vente par classe énergétique disponibles dans le secteur.
Ce que l’expert en retient
- Le délai de deux ans de la garantie des vices cachés court de la connaissance de la cause du vice, souvent fixée par le rapport d’expertise.
- L’action contre le diagnostiqueur court de la première alerte sérieuse, pas de l’expertise ; elle se perd plus tôt.
- Une note d’expert amiable dès les premiers signes permet d’agir contre le diagnostiqueur dans les temps.
- La moins-value énergétique se mesure à la date de la vente, par comparaison et par le coût des travaux ; le rapport date chaque poste.
- Contre le diagnostiqueur, on chiffre une perte de chance ; contre le vendeur, une réduction du prix ou des travaux.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes vice caché, moins-value et valeur verte du lexique complètent cet article. Sur le même thème : DPE erroné : perte de chance de négocier le prix, Vice caché réparé par un tiers : l’action estimatoire reste ouverte et Réforme du DPE 2026 et valeur vénale. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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