Un marchand de biens rénove un immeuble, le divise et vend les lots, en annexant aux actes un rapport sur l’état de la couverture. La toiture se révèle défectueuse. Le syndicat des copropriétaires, plutôt que de demander la réduction du prix des ventes, agit en dommages-intérêts pour obtenir le coût de la réfection. La cour d’appel juge cette action autonome soumise à la prescription de droit commun de cinq ans. La Cour de cassation casse le 19 février 2026 : autonome, oui ; mais dans le délai de deux ans de l’article 1648. Pour qui découvre un vice dans un immeuble vendu par lots, le calendrier du chiffrage en découle.
Les faits
Une société acquiert un immeuble en 2003, le rénove, le divise et le vend par lots de copropriété. Les actes de vente comportent en annexe un rapport d’un bureau de contrôle relatif à l’état de la couverture. Après un rapport de visite déposé le 12 septembre 2005, puis un rapport d’expertise judiciaire déposé le 15 mars 2008, le syndicat des copropriétaires assigne le 27 juin 2008 la venderesse, son assureur et le bureau de contrôle en paiement des travaux de réfection de la toiture.
Après une première cassation en 2021, la cour d’appel de Paris, le 13 septembre 2023, écarte la fin de non-recevoir tirée du délai de deux ans : le syndicat tient de la loi sa qualité pour exercer l’action indemnitaire de l’article 1645 du Code civil, distincte de l’action rédhibitoire encadrée par l’article 1648, et cette action indemnitaire relève du délai de cinq ans de l’article 2224. Elle condamne la venderesse, sous la garantie de son assureur et du diagnostiqueur, à des dommages-intérêts.
La décision
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 23-22.295), au visa des articles 1641, 1645 et 1648, alinéa 1er, du Code civil.
Elle confirme d’abord l’autonomie de l’action : « la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome », comme la chambre commerciale l’avait jugé en 2012. Puis elle en fixe le délai : « elle doit l’être dans le délai prévu par le troisième » de ces textes. La cour d’appel, en soumettant l’action indemnitaire au délai de cinq ans, a violé les textes : « si l’action indemnitaire fondée sur l’existence d’un vice caché peut être exercée indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, elle n’en reste pas moins soumise aux dispositions de l’article 1648 du code civil ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Trois actions, un seul délai. La garantie des vices cachés ouvre à l’acquéreur le choix entre rendre le bien (action rédhibitoire), garder le bien et se faire restituer une partie du prix (action estimatoire), et, contre un vendeur qui connaissait le vice, obtenir des dommages-intérêts (article 1645). Un vendeur professionnel, marchand de biens ou promoteur, est présumé connaître les vices de ce qu’il vend. Les trois actions se prescrivent par deux ans à compter de la découverte du vice, et le délai de vingt ans de l’article 2232 à compter de la vente en constitue le plafond. Pour l’évaluateur, cela signifie que le rapport doit être prêt dans les deux ans, quel que soit le fondement retenu par l’avocat.
Ce que chaque action fait chiffrer. L’action estimatoire demande la fraction du prix correspondant au vice, établie par comparaison entre la valeur du bien sain et sa valeur avec le défaut, ou par le coût des travaux quand il représente cette différence. L’action indemnitaire demande le préjudice : coût de la réfection, mais aussi perte de jouissance, frais de relogement ou de gardiennage, moins-value résiduelle si les travaux ne remettent pas le bien dans l’état attendu. Dans un immeuble en copropriété, le syndicat agit pour les parties communes, la toiture ici, et chaque copropriétaire pour son lot ; les deux chiffrages se complètent sans se recouper.
Le point de départ. La découverte du vice s’entend de la connaissance de sa cause et de son ampleur, et la Cour de cassation a jugé en janvier 2026 qu’elle peut résulter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Ici, un rapport de visite de 2005 précédait le rapport d’expertise de 2008 ; la cour de renvoi devra dire lequel a révélé le vice au syndicat. Une note d’expert amiable, commandée dès les premiers désordres, date la découverte et sert de base à l’assignation en référé-expertise, qui interrompt le délai.
Le rapport annexé à la vente. Le rapport du bureau de contrôle sur la couverture, joint aux actes, n’a pas protégé la venderesse contre l’action, mais il a permis d’appeler le diagnostiqueur en garantie. Pour un acquéreur, une pièce technique annexée à l’acte est une pièce à lire avant la signature et, en cas de désordre, à confronter à l’état réel constaté par un expert.
Ce que l’expert en retient
- L’action en dommages-intérêts pour vice caché est autonome, mais elle se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, comme les actions rédhibitoire et estimatoire.
- Un syndicat de copropriétaires qui agit pour les parties communes est soumis au même délai.
- Le rapport d’évaluation, coût des travaux et moins-value, doit être disponible dans les deux ans, quel que soit le fondement choisi.
- La découverte du vice se date : note amiable, rapport de visite, rapport d’expertise ; la première pièce qui révèle la cause fait courir le délai.
- Un rapport technique annexé à l’acte de vente engage son auteur, mais n’exonère pas le vendeur professionnel.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes vice caché et moins-value du lexique et le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? complètent cet article. Sur le même thème : Vice caché d’isolation : le délai court du rapport d’expertise et Vice caché réparé par un tiers : l’action estimatoire reste ouverte. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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