Lissage

Le lissage est le mécanisme qui adoucit l’effet d’un déplafonnement. Quand le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative et que celle-ci dépasse nettement l’ancien loyer, la loi interdit que l’augmentation dépasse, pour une année, 10 % du loyer payé l’année précédente. La hausse est ainsi étalée sur plusieurs années, jusqu’à atteindre le loyer fixé.

Le lissage ne réduit pas le loyer déplafonné : il en diffère l’application. Le montant final reste celui de la valeur locative ; seule la trajectoire pour y parvenir est encadrée. La possibilité pour les parties d’y renoncer dans le bail est discutée : le texte ne figure pas dans la liste des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du Code de commerce, mais la question mérite d’être vérifiée avec un avocat au moment de la rédaction du bail.

D’où vient la règle

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, dispose qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Les articles L. 145-38 et L. 145-39 prévoient une règle identique pour la révision.

Par un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834), la troisième chambre civile a jugé que ce lissage ne s’applique pas au bail de neuf ans dont la durée a dépassé douze ans par tacite prolongation : le déplafonnement tient alors à la durée, non à une exception aux règles de plafonnement au sens du texte.

Dans un rapport d’expertise

L’expert n’a pas à décider si le lissage s’applique, mais il en présente les conséquences chiffrées quand la question se pose. Le rapport indique le loyer déplafonné, puis le loyer effectivement exigible chaque année, en appliquant la hausse maximale de 10 % sur le loyer de l’année précédente jusqu’à rejoindre la valeur locative. Il précise si le bail comporte une clause écartant le lissage et si la situation relève de l’exception dégagée en 2025.

Cette présentation évite les malentendus : un bailleur qui obtient un loyer déplafonné de 30 000 € ne le percevra pas dès la première année si l’ancien loyer était de 20 000 €.

Exemple

Un loyer de 20 000 € par an est déplafonné à 30 000 € au renouvellement du 1er janvier 2025, pour modification notable des facteurs locaux de commercialité. Avec le lissage, le loyer exigible est de 22 000 € en 2025, 24 200 € en 2026, 26 620 € en 2027, 29 282 € en 2028, puis 30 000 € en 2029, l’indexation contractuelle s’ajoutant le cas échéant. Sans lissage, 30 000 € seraient dus dès 2025, soit un écart cumulé d’environ 18 000 € sur quatre ans.

À ne pas confondre avec

Le plafonnement, qui limite le loyer lui-même et non sa progression, et l’indexation annuelle, qui suit l’indice indépendamment de tout renouvellement.