Déplafonnement

Le déplafonnement désigne le retour du loyer renouvelé à la valeur locative, lorsque le mécanisme protecteur du plafonnement est écarté. Il n’est ni une sanction ni une faveur : c’est le rétablissement de la règle de principe de l’article L. 145-33 du Code de commerce, selon laquelle le loyer correspond à la valeur locative. Le plafonnement est l’exception ; le déplafonnement le retour au droit commun.

Il suppose que l’une des situations prévues par la loi soit établie, ce qui relève de la preuve et du juge, et que la valeur locative soit chiffrée, ce qui relève de l’expert. Les deux questions sont distinctes : un déplafonnement acquis ne dit rien du montant du loyer, qui peut d’ailleurs être inférieur au plafond si le marché a baissé.

D’où vient la règle

L’article L. 145-34 du Code de commerce énumère les cas où le plafond ne joue pas : modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité (éléments 1° à 4° de l’article L. 145-33) ; bail conclu pour plus de neuf ans ; bail de neuf ans dont la durée effective a dépassé douze ans par tacite prolongation. Les locaux monovalents et les bureaux obéissent par ailleurs à des règles propres fixées par la partie réglementaire du Code de commerce. Les articles R. 145-3 à R. 145-8 précisent le contenu de chaque élément.

La Cour de cassation exige que la modification notable présente un intérêt pour le commerce considéré ; ses arrêts de 2025 sur ce point sont commentés dans les articles cités ci-dessous.

Dans un rapport d’expertise

L’expert distingue toujours deux parties. La première décrit les faits susceptibles de fonder un déplafonnement : transformation du local, changement de destination, arrivée d’un tramway ou d’un centre commercial, hausse de population du quartier, avec les pièces qui les établissent et leur date. Il ne tranche pas la question juridique ; il documente ce que le juge devra apprécier. La seconde partie chiffre la valeur locative de renouvellement selon l’article L. 145-33 et la Charte de l’expertise (Titre III, § 1.6), et calcule aussi le loyer plafonné, pour que le tribunal dispose des deux hypothèses.

Exemple

Un restaurant loue depuis 2012 un local de 120 m² à 21 000 € par an. Depuis 2019, une ligne de tramway s’arrête devant la porte et le quartier a gagné 2 000 habitants. Le loyer plafonné au renouvellement de 2024 ressort à 25 200 €. Les références de loyers de restaurants du même axe donnent une valeur locative de 34 000 €. Si le juge retient la modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer est déplafonné à 34 000 €, avec un lissage de la hausse à 10 % par an.

À ne pas confondre avec

La révision triennale de l’article L. 145-38, qui peut aussi ramener le loyer à la valeur locative en cours de bail, mais à d’autres conditions. Et le lissage, qui ne remet pas en cause le déplafonnement mais étale son effet.