Loyer plafonné

Au renouvellement d’un bail commercial, le loyer devrait en principe correspondre à la valeur locative. Mais le législateur a voulu protéger le locataire contre une hausse brutale : sauf exceptions, le loyer renouvelé ne peut pas augmenter plus vite que l’indice de référence depuis la fixation du loyer initial. Le résultat de ce calcul est le loyer plafonné. Il constitue le plafond, et non le loyer lui-même : si la valeur locative est inférieure, c’est elle qui s’applique.

Le loyer plafonné est donc un calcul arithmétique, sans appréciation du marché. Il ne suppose ni visite ni références. Ce qui demande une expertise, c’est la valeur locative avec laquelle on le compare, et la question de savoir si le plafond doit être écarté.

D’où vient la règle

L’article L. 145-34 du Code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Le même texte écarte le plafond lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Dans un rapport d’expertise

Le rapport présente les deux chiffres côte à côte. D’un côté, le loyer plafonné : loyer d’origine multiplié par le rapport entre l’indice du trimestre de référence à la date de renouvellement et celui en vigueur à la fixation initiale. De l’autre, la valeur locative de renouvellement, établie selon les critères de l’article L. 145-33 et de la Charte de l’expertise (Titre III, § 1.6). L’expert conclut ensuite sur le loyer applicable : le plus bas des deux si aucun motif de déplafonnement n’est établi, la valeur locative dans le cas contraire.

Je vérifie toujours la date du dernier loyer fixé : après une révision triennale ayant porté le loyer à la valeur locative, c’est cette nouvelle base qui sert de point de départ.

Exemple

Un bail conclu le 1er avril 2015 pour un loyer de 18 000 € par an est renouvelé au 1er avril 2024. L’ILC du premier trimestre 2015 est de 108,32 ; celui du premier trimestre 2024 de 133,18 (valeurs données pour l’exemple). Le loyer plafonné ressort à 18 000 × 133,18 / 108,32, soit 22 131 €. La valeur locative de renouvellement est estimée à 26 000 €. Sans modification notable, le loyer renouvelé est de 22 131 €.

À ne pas confondre avec

Le loyer révisé de l’article L. 145-38, qui intervient en cours de bail tous les trois ans, obéit à un plafonnement distinct. Le loyer indexé par une clause d’échelle mobile suit l’indice chaque année, sans lien avec le renouvellement.