Valeur locative de renouvellement

La valeur locative de renouvellement est le loyer que le juge fixerait pour le bail commercial renouvelé si le plafonnement ne s’appliquait pas. Elle ressemble à la valeur locative de marché, mais ne s’y confond pas : le Code de commerce impose de tenir compte de la destination contractuelle des lieux et des obligations respectives des parties, si bien que deux locaux identiques, loués avec des clauses différentes, n’ont pas la même valeur locative de renouvellement. Une charge transférée au preneur sans contrepartie la diminue ; une destination « tous commerces » l’augmente par rapport à une destination restreinte.

Elle sert au renouvellement, à la révision triennale, à l’indemnité d’occupation et, par comparaison avec le loyer payé, au calcul du droit au bail.

D’où vient la règle

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après cinq éléments : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R. 145-3 à R. 145-8 en précisent le contenu.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.6) souligne que la valeur locative définie dans le Code de commerce est différente de celle du marché en raison de ces critères, qui impliquent de tenir compte de la destination contractuelle et des charges et conditions du bail, facteurs de minoration ou de majoration. La Cour de cassation a jugé le 29 janvier 2026 (n° 24-17.227) que la taxe foncière mise à la charge du preneur sans contrepartie est un facteur de diminution.

Dans un rapport d’expertise

L’expert mesure et pondère la surface selon les usages de la Charte (Titre III, chapitre 6) : la zone de vitrine compte pleinement, les surfaces en profondeur, en étage ou en sous-sol pour une fraction. Il rassemble des références de loyers de locaux comparables, de préférence des loyers de renouvellement ou de nouveaux baux, en précisant pour chacune la répartition des charges et la destination. Il détermine un prix au m² pondéré, puis ajuste pour les obligations particulières du bail : taxe foncière, gros travaux, destination limitée, clause d’indexation. Le rapport présente le loyer plafonné à côté, pour situer l’enjeu.

Exemple

Une boutique de centre-ville de LORIENT développe 110 m² au sol, dont 60 m² en première zone et 50 m² en profondeur, plus 40 m² de réserve en sous-sol. La surface pondérée ressort à 60 + 25 + 6, soit 91 m². Les références de loyers de renouvellement du secteur, à charges comparables, donnent 320 € par m² pondéré, soit 29 120 €. Le bail met la taxe foncière (2 400 €) à la charge du preneur sans contrepartie : l’expert la déduit. Valeur locative de renouvellement : 26 700 € arrondis.

À ne pas confondre avec

La valeur locative de marché, définie par la Charte (Titre III, § 1.4) et les EVS, qui correspond au loyer d’un nouveau bail aux conditions usuelles du marché, sans les particularités du bail en cours ; et la valeur locative cadastrale, base fiscale sans lien avec le marché.