Modification notable

La modification notable est le premier motif de déplafonnement du loyer commercial. Elle vise un changement, intervenu pendant le bail expiré, qui touche l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité. Le cinquième élément, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, est exclu : une simple hausse du marché ne suffit jamais à déplafonner.

Deux conditions se cumulent. La modification doit être notable, c’est-à-dire d’une ampleur suffisante, et elle doit intéresser le commerce exploité : la jurisprudence exige qu’elle soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur, sans qu’il soit nécessaire de prouver que le chiffre d’affaires a effectivement progressé.

D’où vient la règle

L’article L. 145-34, alinéa 1er, du Code de commerce réserve le plafonnement au cas où il n’y a pas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Les articles R. 145-3 à R. 145-8 détaillent ces éléments : surface, volume, état d’entretien et équipements pour les caractéristiques ; activités autorisées pour la destination ; répartition des charges et travaux pour les obligations ; intérêt de la ville, du quartier, de la rue, des transports pour la commercialité.

Deux arrêts publiés de 2025 (n° 23-14.887 et n° 24-13.288) ont précisé que la modification des facteurs locaux doit être « de nature à » favoriser le commerce, et qu’une charge nouvelle imposée par la loi au bailleur, comme une assurance obligatoire, ne constitue pas une modification des obligations des parties.

Dans un rapport d’expertise

L’expert décrit les faits invoqués avec leur date et leur preuve : permis de construire, plans avant et après, avenant modifiant la destination, statistiques de population ou de fréquentation, mise en service d’une infrastructure. Il indique en quoi ces faits concernent le commerce exploité, sans se substituer au juge sur la qualification. Puis il chiffre la valeur locative de renouvellement pour le cas où le déplafonnement serait admis, et le loyer plafonné pour le cas contraire.

Ce double calcul est utile : il montre l’enjeu financier du débat et permet aux parties de transiger en connaissance de cause.

Exemple

Un bailleur invoque la réunion, en 2018, de deux boutiques voisines en un seul local de 150 m² au lieu de 90 m², autorisée par avenant. La surface a augmenté de deux tiers, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques du local. Le loyer plafonné de 2024 serait de 24 000 € ; l’expert évalue la valeur locative du local réuni à 39 000 €. Le juge, s’il retient le motif, fixera le loyer à 39 000 € avec lissage de la hausse.

À ne pas confondre avec

L’évolution des prix du voisinage, qui ne permet pas de déplafonner, et le déplafonnement pour durée, qui ne suppose aucune modification.