Un locataire commercial a construit sur le terrain qu’il loue. Des années plus tard, la commune acquiert le terrain par préemption puis, pour réaliser une opération d’aménagement, met fin au bail. Le bail contenait une clause de nivellement : à son terme, les constructions devaient être démolies ou revenir au bailleur sans indemnité. Le preneur évincé peut-il néanmoins être indemnisé de ses bâtiments, en plus de son droit au bail ? Et comment cette indemnité se calcule-t-elle ? Un arrêt publié du 23 novembre 2023 répond aux deux questions. Un second arrêt, rendu le 15 juin 2023, rappelle qui doit prouver quoi lorsque le fonds n’est pas perdu.
Les faits
Le 12 septembre 1990, une ville acquiert par voie de préemption deux terrains sur lesquels un couple est titulaire du droit au bail et a fait édifier des bâtiments. Souhaitant réaliser une opération d’aménagement qui suppose l’évacuation définitive des lieux, la ville demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité d’éviction, faute d’accord. Le litige a déjà donné lieu à une première cassation (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099) ; la cour d’appel de Paris statue sur renvoi le 30 juin 2022 et alloue aux preneurs une indemnité comprenant la valeur du droit au bail et celle des constructions.
La ville se pourvoit : selon elle, la préemption ne porte pas atteinte aux droits grevant le bien, la clause de nivellement s’applique lorsque le bailleur met fin au bail pour aménager le terrain, et l’indemnité ne peut donc pas couvrir la perte des constructions. Les preneurs forment un pourvoi incident : ils demandaient l’application de l’article 555 du Code civil, qui aurait donné à la ville le choix entre la plus-value apportée par les constructions, chiffrée par leur expert amiable à 800 000 € au 22 septembre 2016, et le coût des matériaux et de la main-d’œuvre, chiffré à 980 640 €.
La décision
La Cour de cassation rejette les deux pourvois (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.866, publié au bulletin).
Sur le pourvoi de la ville, elle s’appuie sur les articles L. 213-10, L. 314-1 et L. 314-2 du Code de l’urbanisme, selon lequel « si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation », et sur l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation : « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». Elle énonce que « le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué ; dès lors, la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions ». Il en résulte que le preneur « a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions ». La cour d’appel en a « exactement déduit que les consorts [M] étaient fondés à solliciter une indemnisation comprenant, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions édifiées sur le bien préempté ».
Sur le pourvoi des preneurs, la Cour juge que « le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation de l’indemnité de dépossession de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 555 du code civil pour fixer le montant de l’indemnité due au preneur évincé au titre de la perte des constructions ». Le moyen tiré du coût des matériaux et de la main-d’œuvre était donc inopérant.
Quelques mois plus tôt, dans un litige classique de refus de renouvellement, la même chambre avait rejeté le pourvoi d’un bailleur contre un arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076). La cour d’appel avait relevé que le nouveau local du preneur présentait « une attractivité, une accessibilité et une visibilité moindres », retenu que l’éviction s’était accompagnée d’une perte de clientèle et de chiffre d’affaires, « adopté le mode de calcul proposé par l’expert pour évaluer la valeur du fonds au regard de ce chiffre et constaté que le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre ». Elle avait ainsi « souverainement apprécié le montant de l’indemnité d’éviction ».
Ce que l’expert en retient
Deux postes distincts : le droit au bail et les constructions. Le droit au bail se chiffre d’après la qualité de l’emplacement, la durée restant à courir, les activités autorisées et l’écart entre la valeur locative de marché et le loyer payé ; la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025) en dresse la liste des critères (Titre III, § 1.18). Les constructions du preneur sont un actif à part : leur valeur dépend de leur consistance, de leur état et de leur adaptation à l’activité, et se rapproche par le coût de remplacement net (Titre III, § 1.9) ou par comparaison quand des ventes de bâtiments similaires existent. L’arrêt de 2023 confirme que les deux postes s’additionnent lorsque l’éviction intervient avant le terme du bail.
La clause de nivellement ne joue pas en cas d’éviction anticipée. Ce qui compte, c’est la situation juridique à la date de l’éviction : à cette date, le preneur était encore propriétaire de ses bâtiments. Le rapport doit donc dater précisément les événements (préemption, congé, date d’éviction) et rattacher l’indemnité aux textes de l’expropriation, qui imposent la réparation de « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain » (Charte, Titre III, § 1.20).
La méthode est libre pour le juge, mais elle doit être argumentée. Puisque le juge de l’expropriation choisit sa méthode, le rapport gagne à présenter plusieurs approches et à expliquer laquelle traduit le mieux le préjudice : plus-value apportée au terrain, coût de reconstruction déprécié, valeur d’usage pour l’activité. Dans l’affaire de La Réunion, c’est le mode de calcul de l’expert, fondé sur le chiffre d’affaires perdu, que la cour a retenu, le bailleur n’ayant pas démontré un préjudice moindre. La Charte rappelle que l’indemnité principale d’éviction est à valoriser au minimum par référence à la valeur du droit au bail, et détaille les indemnités accessoires (Titre III, § 1.19).
Pour aller plus loin
La page Indemnité d’éviction décrit la mission, son délai et son tarif. Sur le même thème : L’indemnité d’éviction d’une enseigne de photographie dans un centre commercial, qui commente l’arrêt d’appel confirmé le 15 juin 2023, et Les frais de dépollution ne constituent pas un poste de l’indemnité accessoire d’éviction. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 23 novembre 2023 et 15 juin 2023.
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