Un locataire d’un immeuble passé sous convention avec l’État cesse de répondre à l’enquête annuelle de ressources. Le bailleur lui applique un supplément de loyer de solidarité, fait résilier le bail pour impayé et obtient une indemnité d’occupation. La Cour de cassation, dans un arrêt publié du 16 octobre 2025, valide la résiliation et le mode de calcul de l’indemnité, mais casse la condamnation à 32 345,48 euros parce que la cour d’appel n’a pas répondu à l’argument tiré de la modicité des revenus du locataire. L’occasion de rappeler ce que vaut une occupation sans titre, et comment se calcule la somme due.
Les faits
Le 22 juin 2010, une ville a acquis un immeuble dans lequel un locataire occupait un appartement sous bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le 5 août 2010, elle a conclu un bail emphytéotique de cinquante-cinq ans avec une société de gestion immobilière, devenue un bailleur social, qui a signé le 6 décembre 2010 une convention avec l’État au sens de l’article L. 351-2, 3°, du Code de la construction et de l’habitation.
Le locataire n’ayant pas répondu à l’enquête annuelle de ressources depuis 2017, le bailleur lui a notifié le 19 juillet 2018 un commandement de payer le loyer majoré du supplément de loyer de solidarité. La cour d’appel de Paris, le 25 mai 2023, a prononcé la résiliation du bail au 19 septembre 2018, ordonné l’expulsion et condamné le locataire à 32 345,48 euros au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2020, puis à une indemnité mensuelle d’occupation « égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges et des suppléments de loyer de solidarité, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ».
Le locataire, né en 1950, faisait valoir qu’il ne disposait d’aucun revenu en 2018 et de 2 335 euros en 2019, et que le supplément de loyer, cumulé au loyer, ne peut excéder 30 % des ressources du foyer (article L. 441-4 du même code).
La décision
La Cour de cassation rejette les moyens dirigés contre la résiliation et l’application du supplément de loyer, mais casse la condamnation pécuniaire (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-11.047, publié au bulletin).
Sur la résiliation, la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour absence de réponse à deux enquêtes consécutives est un mécanisme distinct de l’action en résiliation pour non-paiement, qui reste ouverte au bailleur. Sur le supplément de loyer, les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018, qui ouvrent aux locataires en place une option entre l’ancien bail et un nouveau bail conforme à la convention, « sont dépourvues de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive » ; les effets de la convention de 2010 étaient acquis avant leur entrée en vigueur.
Sur le montant, la cassation intervient au visa de l’article 455 du Code de procédure civile : en condamnant le locataire « sans répondre aux conclusions de M. [H] qui soutenait qu’il ne pouvait être tenu au paiement du supplément de loyer de solidarité au regard de la modicité de ses revenus et produisait ses avis d’imposition pour les années 2018 et 2019 », la cour d’appel n’a pas motivé sa décision. L’affaire est renvoyée sur ce seul point.
Un rappel : l’indemnité d’occupation répare un préjudice jusqu’au départ effectif
Un arrêt antérieur, rendu à propos d’un bail rural comprenant une maison d’habitation, précise le fondement et la durée. Après un congé et un arrêt ordonnant l’expulsion, les bailleurs demandaient une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Rennes l’avait limitée à 44 129 euros, sur la base d’un rapport d’expertise fixant une valeur annuelle pour les bâtiments et une autre pour les terres, arrêtée au 4 mai 2021. La Cour de cassation casse : l’indemnité d’occupation due par celui qui se maintient sans droit dans les lieux répare une faute quasi-délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil, et la cour d’appel devait préciser la date à laquelle les preneurs avaient effectivement libéré les lieux (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-14.419).
Ce que l’expert en retient
Deux logiques de calcul coexistent. Après résiliation d’un bail d’habitation, le juge retient souvent, comme ici, une indemnité calquée sur le loyer qui aurait été dû, charges et suppléments compris : c’est une référence contractuelle, simple à établir. Lorsque l’occupation n’a jamais reposé sur un bail, ou lorsque le loyer d’origine ne reflète plus le marché, l’indemnité répare un préjudice et se mesure par la valeur locative de marché, définie par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière comme « le montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise » (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.4). Le rapport indique laquelle des deux bases est demandée et pourquoi.
La valeur locative se justifie par des comparables et s’applique à une durée précise. Le calcul est le produit d’une valeur locative annuelle et d’une durée d’occupation, comme le montre l’expertise citée dans l’affaire de 2023. La date de fin est celle de la libération effective des lieux, constatée par un procès-verbal de reprise ou une remise des clés, et le rapport doit la fixer explicitement, faute de quoi la condamnation manque de base. L’expert documente aussi l’état du logement pendant la période, un logement dégradé ne se louant pas au même prix.
Les plafonds légaux s’imposent au chiffrage. Dans le parc conventionné, le cumul du loyer et du supplément de solidarité est plafonné à une fraction des ressources ; l’arrêt de 2025 rappelle que le juge doit répondre à cet argument lorsqu’il est soulevé avec des avis d’imposition. Un rapport d’évaluation ne se substitue pas à ces règles : il fournit la valeur locative, le juge applique les plafonds. Présenter les deux séparément évite qu’un chiffre juste soit écarté pour une question de motivation.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit le chiffrage d’une indemnité d’occupation, son délai et son tarif. Sur le même thème : Divorce : le logement s’évalue au plus près du partage, même s’il s’est dégradé et Indemnité d’occupation après le bail commercial : deux arrêts qui changent le calcul. Les arrêts sont consultables sur Légifrance : 16 octobre 2025 et 14 décembre 2023.
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