Des acquéreurs achètent une maison mitoyenne d’un commerce et découvrent, une fois installés, des nuisances sonores que le vendeur ne leur avait pas signalées. Ils obtiennent l’annulation de la vente, la restitution du prix et des dommages-intérêts, dont 100 000 € pour la plus-value qu’ils auraient réalisée en revendant dix ans plus tard. La Cour de cassation casse ce dernier chef : une perte de chance ne se répare que si elle est certaine, et l’espérance d’une « belle plus-value » ne l’est pas. L’arrêt, rendu le 8 janvier 2026, intéresse tous ceux qui chiffrent un préjudice immobilier.
Les faits
Par acte du 27 mars 2013, un vendeur cède aux acquéreurs, pour 1 180 000 €, une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce. Les nuisances sonores de l’activité voisine conduisent les acquéreurs, après expertise, à assigner le vendeur et la société exploitante en nullité de la vente et en dommages-intérêts.
La cour d’appel de Versailles, le 6 juillet 2023, prononce la nullité et condamne le vendeur à restituer le prix, augmenté des frais d’acte de 93 716,37 €. Elle condamne en outre, in solidum, le vendeur et la société voisine à payer 100 000 € pour la perte de chance de réaliser une plus-value, au motif que « si la maison ne présentait pas ce lourd handicap tenant aux nuisances sonores », les acquéreurs « l’auraient gardée et ils auraient pu espérer en dix ans une belle plus-value lors de la revente ». Elle condamne enfin la société voisine, avec le vendeur, à rembourser 35 808,73 € de travaux d’amélioration réalisés par les acquéreurs.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement (Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 23-23.861). Trois points.
Les frais d’acte ne sont pas une restitution. Au titre des restitutions consécutives à l’annulation, le vendeur « ne peut être condamné qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute ». Les frais attachés à l’acte, perçus par le notaire et le Trésor, ne relèvent donc pas des restitutions ; ils peuvent être réclamés comme préjudice si une faute du vendeur est établie, ce qui est une autre démonstration.
La perte de chance de plus-value doit être certaine. Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, la Cour rappelle que « caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue ». Les motifs de la cour d’appel, fondés sur ce que les acquéreurs « auraient pu espérer », sont « impropres à caractériser une perte de chance d’une plus-value à la revente », d’autant que la nullité a été prononcée à leur demande.
Les travaux se remboursent par celui qui récupère l’immeuble. L’immeuble étant restitué au vendeur, « seul celui-ci était tenu des dépenses nécessaires et utiles qui avaient été faites pour sa conservation » (article 1381 ancien du Code civil). La société voisine, tierce à la vente, ne pouvait pas être condamnée in solidum à rembourser ces travaux.
Ce que cela change pour l’évaluation
Une plus-value future n’est pas un préjudice, sauf à la démontrer. Le raisonnement « le marché monte, donc j’aurais gagné » ne suffit pas. Pour qu’une perte de chance de plus-value soit retenue, le rapport doit établir une éventualité favorable réelle et actuelle : un marché local dont l’évolution est mesurée par des indices publiés et des ventes comparables sur la période, une durée de détention plausible au regard du projet des acquéreurs, et un lien direct avec la faute. Même alors, la réparation se calcule sur la probabilité de la chance perdue, jamais sur la totalité du gain espéré. Ici, les acquéreurs avaient demandé eux-mêmes la nullité : ils ne pouvaient à la fois rendre la maison et être indemnisés comme s’ils l’avaient gardée.
Ce qui se chiffre avec certitude. Un trouble sonore non révélé produit des préjudices que l’expert peut mesurer sans spéculer : la moins-value de l’immeuble, c’est-à-dire l’écart entre sa valeur vénale sans le trouble et sa valeur avec, établi par comparaison et, le cas échéant, par le coût des travaux d’isolation quand ils sont possibles ; la perte de jouissance pendant la période d’occupation, évaluée en fraction de la valeur locative ; les frais engagés en pure perte. Ces postes ont une méthode, des références et une date de valeur.
Le préjudice se distingue des restitutions. L’arrêt sépare nettement ce qui revient à chacun : le vendeur restitue ce qu’il a reçu et rembourse les dépenses utiles parce qu’il récupère le bien amélioré ; le voisin fautif répare le dommage causé par son trouble. Un rapport d’expertise qui présente les restitutions, les dépenses utiles et les préjudices dans trois tableaux distincts, avec leur fondement, évite au juge de mélanger les régimes, et évite à la partie une cassation.
Le nouveau cadre. Pour les faits postérieurs au 15 avril 2024, le trouble anormal de voisinage relève de l’article 1253 du Code civil, qui rend le propriétaire ou l’exploitant responsable de plein droit du trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. L’exigence d’un préjudice certain, elle, ne change pas.
Ce que l’expert en retient
- Une perte de chance se répare seulement si l’éventualité favorable est actuelle et certaine, et en proportion de la chance perdue.
- La plus-value future se démontre par des indices et des ventes, pas par l’intuition d’un marché porteur ; sans démonstration, le poste est écarté.
- La moins-value, la perte de jouissance et les frais en pure perte sont les postes solides d’un préjudice de voisinage ; ils se calculent à une date de valeur précise.
- Quand la vente est annulée, restitutions et dommages-intérêts obéissent à des règles différentes ; le rapport doit les séparer.
- Les travaux d’amélioration se réclament à celui qui récupère l’immeuble, pas au voisin.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes trouble anormal de voisinage, moins-value et perte de jouissance du lexique, et le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ?, complètent cet article. Sur le même thème : Faire annuler une vente : prix sérieux, lésion, dol et Perte de vue en zone urbaine dense : pas de trouble anormal. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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