Un acquéreur découvre, après la vente, ce que le vendeur lui a tu : un voisin dont le comportement rend l’immeuble invivable, un sinistre, un projet, une servitude. Il ne veut pas rendre l’appartement, il veut payer le juste prix. Jusqu’ici, une partie des juges ne lui accordait qu’une perte de chance d’avoir négocié un meilleur prix, réduite d’un coefficient de probabilité. L’arrêt publié de la troisième chambre civile du 28 mai 2026 tranche : l’acquéreur victime d’un dol qui conserve le bien peut demander l’indemnisation d’un excès de prix. Pour l’expert, cela change ce qu’il faut chiffrer.
Les faits
Par actes des 5 et 6 avril 2011, un couple achète un appartement et un emplacement de stationnement pour 615 000 €. Le 13 avril 2016, il les revend 710 000 € à de nouveaux acquéreurs. Ceux-ci se plaignent ensuite du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin et assignent leurs vendeurs en réparation, sur le fondement du dol, sans demander l’annulation de la vente.
La cour d’appel de Paris, le 12 juillet 2024, retient le dol et juge que le préjudice des acquéreurs correspond à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité liée au voisin ; elle évalue cette décote à 15 % du prix de vente, soit 106 500 €, et condamne les vendeurs in solidum. Ceux-ci se pourvoient : la victime d’un dol qui ne demande pas la nullité ne peut obtenir que la réparation d’une perte de chance d’avoir contracté à de meilleures conditions, et une perte de chance ne peut jamais être égale à l’avantage espéré.
La décision
La Cour de cassation rejette les pourvois (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821 et 24-20.944, publié au bulletin).
Elle énonce, au visa des anciens articles 1116 et 1382 du Code civil applicables à l’espèce, que « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix ». Puis elle approuve les juges du fond : « ayant retenu que le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin, la cour d’appel l’a souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition ».
Le préjudice n’est donc pas la chance perdue de négocier : c’est l’écart entre le prix payé et la valeur du bien tel qu’il est. La solution vaut sous les textes actuels, qui ont conservé le dol (article 1137) et la responsabilité extracontractuelle (article 1240).
Ce que cela change pour l’évaluation
On chiffre une décote, pas une probabilité. Sous le raisonnement de la perte de chance, le rapport devait estimer une réduction hypothétique de prix puis la pondérer par la probabilité que le vendeur l’accepte, ce qui aboutissait souvent à des montants faibles et peu motivés. L’excès de prix se mesure comme une moins-value classique : valeur vénale du bien à la date de la vente sans l’élément dissimulé, valeur vénale avec cet élément, différence. La méthode est celle de la comparaison, corrigée pour l’élément en cause (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2), avec la même date de valeur que la vente.
Le pourcentage doit être justifié. La cour d’appel a retenu 15 %. Ce chiffre est souverain, mais il n’est convaincant que s’il repose sur quelque chose : ventes de biens comparables affectés d’un trouble de voisinage ou d’un environnement dégradé, délai de commercialisation allongé, coût des mesures que l’acquéreur devra engager, témoignages sur la persistance du trouble. Un rapport qui pose « 15 % » sans références expose la partie à une discussion sur le montant, même si le principe est acquis.
Le prix payé sert de référence, pas de plafond automatique. Les acquéreurs ont payé 710 000 € pour un bien que leurs vendeurs avaient acheté 615 000 € cinq ans plus tôt ; cet écart tient au marché, pas au dol. L’excès de prix s’apprécie par rapport à la valeur du bien au jour de la vente, telle qu’un acquéreur informé l’aurait payée, et non par rapport au prix d’achat antérieur.
Le même raisonnement pour d’autres dissimulations. Sinistre de sécheresse non déclaré, humidité récurrente, nuisance connue, procédure en cours avec la copropriété, projet de construction voisin : chaque fois que l’acquéreur choisit de garder le bien, le rapport chiffre l’excès de prix. Quand il choisit l’annulation, les postes sont différents, restitutions d’un côté, dommages-intérêts de l’autre, comme le rappelle un autre arrêt de janvier 2026 sur les nuisances sonores.
Ce que l’expert en retient
- L’acquéreur trompé peut garder le bien et demander l’excès de prix ; il n’est plus réduit à une perte de chance.
- L’excès de prix est une moins-value à la date de la vente : valeur sans l’élément dissimulé, valeur avec, différence, par comparaison.
- Le pourcentage retenu doit être motivé par des références ; le principe acquis ne dispense pas de justifier le montant.
- Le prix d’achat antérieur du vendeur n’est pas la mesure du préjudice ; la valeur de marché au jour de la vente, si.
- Le rapport doit dire clairement s’il chiffre un excès de prix (bien conservé) ou des restitutions et préjudices (vente annulée) : les méthodes diffèrent.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? et les termes moins-value et valeur vénale du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Vente annulée pour bruit : la plus-value perdue doit être certaine et Faire annuler une vente : prix sérieux, lésion, dol. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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