Une assemblée générale crée trois lots à partir des parties communes d’un étage, puis cède l’un d’eux à la société qui l’occupait déjà, au prix d’un euro. Deux ans plus tard, un copropriétaire fait observer en séance que ces parties communes avaient une valeur marchande et avaient produit des loyers. Sept ans après, le syndicat se retourne contre son ancien syndic pour ne pas lui avoir conseillé de faire fixer un juste prix par un expert. Trop tard, juge la Cour de cassation le 12 février 2026 : la prescription courait depuis cette intervention en assemblée. L’arrêt porte sur le délai, mais il dit beaucoup sur la valeur des parties communes.
Les faits
Une SCI était propriétaire des lots 30 à 35 au rez-de-chaussée d’un bâtiment. Le 20 juin 2013, l’assemblée générale a décidé « de créer trois lots à partir des parties communes constituées du premier étage du bâtiment C, occupé par la SCI Bella, dont le lot n° 105, puis, le 24 juillet 2014, de céder ce lot à la SCI Bella au prix d’un euro ». Une seconde SCI a ensuite acquis les lots du rez-de-chaussée le 5 février 2015 et le lot 105 le 28 avril 2015.
Le 7 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné les deux SCI « en indemnisation de ses préjudices résultant de l’absence de perception d’indemnités d’occupation des parties communes devenues le lot n° 105, en raison de son appropriation illicite, et de sa cession à un prix inférieur à sa valeur réelle ». Un jugement du 21 octobre 2021 a condamné la première SCI à une certaine somme.
Le 5 décembre 2022, le syndicat a assigné son syndic de 2013 à 2021 et l’assureur de celui-ci, pour manquement au devoir de conseil. La cour d’appel de Montpellier, le 7 mars 2024, a déclaré l’action prescrite.
La décision
Le pourvoi est rejeté (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-14.646).
Le syndicat soutenait que la prescription d’une action en responsabilité contre le professionnel qui l’assistait ne pouvait courir qu’à compter du jour où la décision rejetant partiellement sa demande contre le tiers, ici la SCI, était devenue irrévocable.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel. Celle-ci avait relevé que le syndicat reprochait à son ancien syndic d’avoir manqué à son devoir de conseil « en ne lui suggérant pas la conclusion d’une convention d’occupation des parties communes intégrées aux lots de la SCI Bella et en ne lui proposant pas de les céder à un juste prix fixé par un expert immobilier ». Elle avait ensuite souverainement retenu que le dommage en résultant, né avant le jugement de 2021, « avait été porté à sa connaissance lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2015 par l’un des copropriétaires, qui avait indiqué que les parties communes vendues avaient une valeur marchande et avaient fait l’objet de loyers pendant plusieurs années qui auraient dû être versés à la copropriété, mention de cette intervention ayant été faite au procès-verbal ».
Le dommage invoqué « ne dépendait pas de la procédure contentieuse » engagée contre la SCI ; le syndicat « avait été mis en mesure d’agir contre son ancien syndic dès le 19 juin 2015 ». Engagée le 5 décembre 2022, l’action était prescrite au regard de l’article 2224 du Code civil, qui fixe à cinq ans le délai à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Ce que l’expert en retient
Un étage de parties communes a une valeur marchande, même occupé. L’arrêt le dit avec les mots d’un copropriétaire, repris par les juges. Un couloir, un palier, des combles ou un étage entier valent quelque chose pour le lot qui peut les absorber : surface habitable ou commerciale supplémentaire, accès privatisé, possibilité d’aménagement. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière distingue la valeur vénale, qui suppose un acquéreur quelconque, du prix de convenance ou de synergie, propre à un acquéreur particulier pour lequel le bien a un intérêt spécifique (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1 et § 1.11). Pour des parties communes cédées au copropriétaire voisin, c’est souvent cette seconde notion qui commande le prix : ce que vaut le lot agrandi, moins ce qu’il valait avant, moins le coût des travaux d’incorporation.
Un juste prix se fixe avant le vote, pas après. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 soumet l’aliénation des parties communes à une majorité qualifiée. Le rapport d’évaluation, joint à la convocation, permet aux copropriétaires de voter en connaissance de cause et au notaire de rédiger un acte dont le prix ne sera pas contesté. L’évaluation décrit la consistance cédée, les surfaces, les tantièmes à recalculer et la valeur retenue avec ses justificatifs.
L’occupation passée se chiffre aussi. Le syndicat réclamait des indemnités d’occupation pour les années où les parties communes ont été utilisées sans convention. Ce poste se calcule à partir de la valeur locative de marché (Charte, Titre III, § 1.4), appliquée à la surface occupée et à la durée, avec les loyers effectivement perçus par l’occupant comme point de comparaison. L’arrêt montre enfin que ces chiffres doivent être demandés dans le délai : la connaissance de la valeur, consignée au procès-verbal, fait courir la prescription.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit l’évaluation d’un bien ou d’une fraction d’immeuble, son délai et son tarif. Sur le même thème : Comment estimer les parties communes d’un immeuble dont une cage d’escalier ? et Préemption : le prix se fixe d’après l’état du bien au jour du jugement, parties communes dégradées comprises. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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