Quand une commune ou un établissement public foncier préempte un lot de copropriété, c’est-à-dire l’achète à la place de l’acquéreur prévu, et que le vendeur refuse le prix proposé, le juge de l’expropriation fixe le prix. Que vaut un lot situé dans un immeuble laissé sans travaux depuis la création d’une zone d’aménagement différé (un périmètre où la collectivité peut préempter en vue d’un aménagement futur) ? Par un arrêt publié du 3 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que le prix tient compte de l’état des parties privatives et des parties communes, même lorsque les parties communes se sont dégradées faute de ces travaux.
Les faits
Le propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD) notifie à la commune une déclaration d’intention d’aliéner (l’avis de vente qui ouvre le droit de préemption). L’établissement public foncier local de Provence-Alpes-Côte d’Azur, à qui le droit de préemption avait été délégué, exerce ce droit. Faute d’accord sur le prix, il saisit le juge de l’expropriation du département des Alpes-Maritimes en fixation du prix d’acquisition.
Par un arrêt du 5 octobre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence fixe le prix. Selon ses motifs, rapportés par l’arrêt de cassation, « l’état dégradé de l’immeuble et des parties communes n’a pas à être pris en compte, dès lors que cet état ne résulte pas d’une carence de l’exproprié mais de la création de la zone d’aménagement différé en vue de la constitution d’une réserve foncière et de l’acquisition des lots de copropriété par l’expropriant, ayant conduit à l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien ».
L’établissement public se pourvoit en cassation : selon lui, le juge devait tenir compte de la consistance matérielle du bien (sa composition et son état physique) à la date de la décision de première instance, peu important l’origine de la dégradation. L’arrêt n’indique ni la surface du lot ni les montants.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt en toutes ses dispositions (Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-23.206, publié au bulletin), au visa de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme et de l’article L. 322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Elle rappelle que, selon le premier texte, « à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté, exclusif de toute indemnité accessoire, est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation », et que, selon le second, le juge fixe les indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Elle en déduit la règle : « le prix du bien préempté, qui doit être fixé d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s’agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l’état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la zone d’aménagement différé ».
En écartant l’état dégradé au motif de son origine, la cour d’appel « a violé les textes susvisés ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée, qui doit fixer de nouveau le prix.
L’arrêt tranche une seule question : l’origine de la dégradation ne justifie pas d’écarter l’état du bien. Il ne dit pas comment mesurer l’incidence de cet état sur le prix et ne se prononce pas sur une autre voie de réparation dont disposerait le propriétaire. Un autre prix de préemption, cassé le 25 septembre 2025 pour un calcul contradictoire, relève d’une question distincte.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux dates, deux questions. L’usage effectif et la qualification du bien s’apprécient à la date de référence (articles L. 322-2 et L. 322-3 du Code de l’expropriation), fixée pour la préemption par l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme ; la consistance et l’état matériel, au jour du jugement de première instance. Le rapport distingue les deux.
L’état se prouve à la bonne date. Le rapport décrit les parties privatives et les parties communes au jour du jugement de première instance, même en appel, pièces à l’appui : procès-verbaux d’assemblée générale (travaux votés, ajournés ou refusés), carnet d’entretien, diagnostics, devis, photographies datées, constat. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière prévoit que le bien est estimé compte tenu de son état, juridique, locatif et physique, à la date de valeur (6e édition, novembre 2025, Titre III, §1.2).
L’incidence se chiffre, elle ne se présume pas. L’arrêt impose de prendre l’état en compte, pas d’appliquer un pourcentage. Le rapport retient des ventes de lots dans des immeubles en état comparable (Charte, Titre III, ch. 2), ou part de lots en bon état et en déduit ce qu’un acquéreur informé retrancherait, à commencer par la quote-part des travaux nécessaires, établie sur devis et selon les tantièmes du lot, ce qui vaut mieux qu’un abattement forfaitaire. Le prix de préemption, sans indemnité accessoire, s’apparente à l’indemnité principale, que la Charte veut aussi proche que possible de la valeur vénale du bien dans son état d’occupation (Titre III, §1.20).
Les parties communes passent par le prix du lot. Le 9 avril 2026, la même chambre a approuvé, par un arrêt inédit, le refus d’indemniser à part la quote-part de parties communes d’un lot exproprié, le prix au m² Carrez en tenant déjà compte. Les deux arrêts tranchent des questions différentes et se concilient : pour le rapport, l’importance des parties communes comme leur état passent par le prix unitaire du lot ou par son ajustement chiffré, sans double compte.
L’état réel joue dans les deux sens. Le 30 janvier 2025, la Cour a censuré la déduction, sur la valeur de lots expropriés, d’un coût de travaux estimé en 2013 alors que la copropriété avait réalisé depuis des travaux de structure. Les améliorations entrent aussi dans la consistance, sauf s’il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée (article L. 322-1), comme l’illustre l’arrêt du 12 mars 2026 sur des travaux réalisés sur injonction de péril. La loi écarte les améliorations spéculatives, mais l’origine de la dégradation, ici l’arrêt des travaux après la création de la ZAD, n’efface pas l’état constaté.
Ce que l’expert en retient
- Le prix d’un lot préempté se fixe d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, parties communes comprises.
- Que la dégradation vienne de l’arrêt des travaux après la création de la ZAD ne justifie pas d’écarter l’état du bien.
- Le rapport prouve l’état au jour du jugement par des pièces datées.
- L’incidence se chiffre par des comparables en état équivalent ou par la quote-part des travaux sur devis, sans double compte dans le prix au m².
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Commune ou EPF : préempter à un prix qui tienne devant le juge et les termes droit de préemption, date de référence et date de valeur du lexique complètent cet article. Sur un autre point : Prix de préemption : un total incohérent, un jugement dénaturé. Sur le même thème : Lot exproprié : les parties communes sont dans le prix au m² et Préemption : des comparables soumis aux mêmes règles d’urbanisme. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un lot de copropriété préempté dans un immeuble qui se dégrade ?
J'évalue le lot dans l'état où il se trouve au jour du jugement de première instance, parties privatives et parties communes comprises, à partir de pièces datées et de ventes de biens en état comparable. Le rapport donne au juge de l'expropriation un calcul qu'il peut suivre ligne à ligne, que vous soyez vendeur ou titulaire du droit de préemption.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
