Une parcelle enclavée rejoint la voie publique par un chemin qui traverse le terrain d’un voisin, et l’enclave est née d’une division. Faut-il appliquer l’article 684 du Code civil, qui renvoie le passage sur les terrains issus de la division, ou retenir le chemin emprunté depuis trente ans ? Par un arrêt publié du 2 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation fait prévaloir l’assiette du passage (son tracé et son emprise au sol) acquise par trente ans d’usage continu, même si elle se situe sur un fonds étranger à la division. Le fonds qui supporte le passage, et donc l’indemnité à chiffrer, dépendent alors de la preuve de cet usage.
Les faits
Une propriétaire possède une parcelle contiguë, d’une part, au fonds d’une voisine, d’autre part, à celui de deux personnes qui en sont respectivement nue-propriétaire et usufruitière. Ces dernières contestent son passage par un chemin qui traverse leur propriété et permet d’accéder à la voie publique. La propriétaire les assigne, ainsi que l’autre voisine, en reconnaissance d’une servitude de passage.
Le jugement de première instance reconnaît à son fonds une servitude légale de passage, acquise par prescription trentenaire, sur le chemin qui longe la parcelle des contestataires, et charge un consultant de déterminer le préjudice subi par cette parcelle.
La cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 18 janvier 2024, réforme ces chefs : la servitude doit être créée sur le fonds de l’autre voisine, que la propriétaire du fonds enclavé devra indemniser, et le consultant recherchera la meilleure assiette possible et déterminera le préjudice de cette voisine. Selon la cour, la règle de l’article 684, qui impose de demander le passage sur les terrains issus de la division ayant immédiatement créé l’état d’enclave, ne peut être écartée par un usage, même trentenaire, d’un passage sur le fonds des contestataires. Elle juge en outre cet usage non démontré : une attestation ne précise pas les dates auxquelles son auteur aurait vu le précédent propriétaire emprunter le passage, une autre ne fait état d’un portail sur les lieux que depuis 2017. Un second arrêt, du 6 juin 2024, fait suite au premier. L’autre voisine se pourvoit en cassation.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt du 18 janvier 2024 sur ces points (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.678 et 24-18.031, publié au bulletin), au visa des articles 684, alinéa 1er, et 685, alinéa 1er, du Code civil.
Reprenant une règle déjà appliquée en 2003 (Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n° 01-00.855), elle rappelle que « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil ». Elle en déduit que, « si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division ». En jugeant que l’usage trentenaire ne pouvait écarter l’article 684, « la cour d’appel a violé les textes susvisés ».
Elle casse aussi au visa de l’article 455 du Code de procédure civile : la cour d’appel a écarté l’usage trentenaire au vu de deux attestations, « sans analyser, même sommairement, les pièces 1, 3, 5, 15 et 18 » produites pour en justifier. L’arrêt du 6 juin 2024 est annulé par voie de conséquence, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse.
La Cour ne dit pas où passe le chemin : cela dépend de la preuve de l’usage trentenaire, que la juridiction de renvoi examinera. L’arrêt du 20 novembre 2025, commenté dans Enclave née d’une division : passage sur le seul fonds divisé, applique strictement l’article 684 sans se prononcer sur un usage trentenaire. Les deux décisions se complètent : la règle de la division s’applique, sauf assiette déjà acquise par un tel usage.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux fonds servants possibles, deux chiffrages. Tant que l’usage trentenaire n’est pas jugé établi, le fonds servant, c’est-à-dire le terrain qui supporte le passage, peut être celui que traverse le chemin existant ou celui où un passage serait à créer, et l’indemnité éventuelle change de bénéficiaire. Sur le chemin emprunté de longue date, l’emprise et le tracé sont connus, et le fonds traversé s’apprécie grevé de cette charge ; l’action en indemnité peut être prescrite sans que le passage cesse (article 685, alinéa 2), question que l’arrêt n’aborde pas. Sur l’autre fonds, tout est à faire : emprise sur un terrain libre, travaux, coupure éventuelle de la parcelle, perte d’intimité ; le passage se prend du côté le plus court mais à l’endroit le moins dommageable (article 683). La cour d’appel avait mis une indemnité à la charge de la propriétaire enclavée ; ce chef est annulé avec les autres, sans que la Cour se prononce sur le principe ou le montant de l’indemnité. Avant la décision de renvoi, le rapport gagne à chiffrer les deux hypothèses, valeur avant et après le passage, avec la même méthode. La répartition de l’indemnité entre plusieurs fonds enclavés est traitée dans Enclave : chaque fonds désenclavé doit sa propre indemnité au fonds servant.
Une charge que le titre ne mentionne pas. La servitude d’enclave est légale et, dans l’hypothèse de l’article 685, son assiette naît de l’usage : l’acquéreur d’un terrain traversé par le chemin d’un voisin enclavé peut découvrir une charge que son titre ignore. Lors de la visite, l’expert relève chemins, portails, ornières et accès qui servent un fonds voisin, en note l’ancienneté apparente, et le rapport en mesure l’effet sur la valeur. Ce que le juge attend pour indemniser une décote est illustré dans Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ?.
Pour la parcelle enclavée, l’accès fait la valeur. Une assiette acquise donne un accès au tracé connu ; un passage encore à obtenir signifie travaux, indemnité et aléa judiciaire, qu’un acquéreur intègre dans son prix. L’évaluation commence donc par l’origine de l’enclave et l’histoire du chemin.
La preuve de l’usage se prépare. L’arrêt impose au juge d’analyser les pièces produites sur l’usage ; des documents datés et concordants le rendent plus facile à établir. L’expert ne juge pas de la preuve, mais le rapport peut réunir et dater ce qu’il constate ou consulte : état et largeur du chemin, ouvrages, photographies aériennes anciennes, plans.
Ce que l’expert en retient
- Trente ans d’usage continu fixent l’assiette du passage et écartent l’article 684, même sur un fonds étranger à la division.
- Tant que l’usage n’est pas jugé établi, le rapport chiffre les deux hypothèses : chemin existant et passage à créer.
- L’indemnité se mesure sur le fonds effectivement traversé : emprise, tracé, gêne, valeur avant et après le passage.
- Une assiette acquise par l’usage ne figure pas forcément dans les titres : la visite relève les chemins qui desservent un fonds voisin.
- Le juge doit analyser les pièces produites sur l’usage trentenaire ; des documents datés et concordants, que le rapport peut rassembler, en facilitent la preuve.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Produire une expertise en justice : quel format choisir ? et les termes moins-value, préjudice immobilier et comparable du lexique complètent cet article. Sur la règle de l’article 684 : Enclave née d’une division : passage sur le seul fonds divisé. Sur le même thème : Enclave : chaque fonds désenclavé doit sa propre indemnité au fonds servant et Empiètement : la démolition s’impose, la bande de terrain a un prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un chemin emprunté de longue date, ou un passage à créer chez un autre voisin ?
Je chiffre la moins-value du fonds traversé pour chaque assiette possible, chemin existant ou passage à créer, ainsi que la valeur de la parcelle enclavée selon son accès, pour l'accord entre voisins ou pour le juge.
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