Une entreprise exploite son usine sur un ancien site de fonderie pollué, que le préfet grève de servitudes d’utilité publique : habitation interdite, contraintes d’exploitation. Elle demande à être indemnisée de la perte de valeur de son terrain. Par un arrêt publié du 14 décembre 2022, la Cour de cassation répond en deux temps : le préjudice se mesure sur l’usage possible du bien à une date de référence, ce qui permet ici d’écarter une perte liée à une habitation alors impossible ; mais le préjudice dû aux contraintes d’exploitation ne peut être écarté au motif que la propriétaire ne prouvait pas qu’elle envisageait de vendre ou de louer.
Les faits
Par arrêté du 22 septembre 2015, le préfet institue des servitudes d’utilité publique sur un ancien site de fonderie, en raison d’une pollution aux hydrocarbures, métaux et solvants chlorés constatée dans les sols. Les parcelles appartiennent depuis 1997 à une société qui y exploite une activité de transformation de matières plastiques soumise à la législation des installations classées.
L’article 2 de l’arrêté interdit notamment les usages et aménagements de type « résidentiel » ou assimilés. L’article 3 institue des servitudes relatives à l’usage de la nappe phréatique, aux conduites d’alimentation en eau potable, à l’encadrement des travaux d’excavation et d’affouillement et à l’intégrité des revêtements.
Sa demande d’indemnisation ayant été refusée, la propriétaire saisit le juge de l’expropriation, sur le fondement de l’article L. 515-11 du Code de l’environnement, contre le dernier exploitant de la fonderie. Elle réclame sa perte de valeur vénale et le coût d’une franchise locative. L’arrêt ne mentionne pas les montants demandés.
La cour d’appel de Lyon, le 6 juillet 2021, rejette la demande. Elle retient comme date de référence le 14 janvier 2014, un an avant la consultation des propriétaires, et écarte le préjudice lié à l’article 3 parce que la propriétaire ne prouve pas qu’elle envisageait de vendre ou de louer son terrain.
La décision
La Cour de cassation casse partiellement (Cass. 3e civ., 14 décembre 2022, n° 21-23.129, publié au bulletin).
Elle rappelle la règle tirée des articles L. 515-11 et L. 515-12 du Code de l’environnement, pour les servitudes prévues à l’article L. 515-8 : « Lorsque l’institution des servitudes prévues entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit. » Puis la mesure : « Pour l’estimation du préjudice, seul est pris en considération l’usage possible des immeubles et droits immobiliers un an avant la date d’ouverture de l’enquête publique, ou, lorsqu’il n’est pas procédé à une telle enquête, avant la date de consultation des propriétaires. »
Sur l’interdiction de l’habitation, le pourvoi échoue. Le reproche d’avoir retenu la situation du bien en 2018 est irrecevable, c’est-à-dire écarté sans examen : la propriétaire avait elle-même repris devant les juges du fond, qui apprécient les faits, la description du site faite par un rapport d’expertise de 2018, en précisant que rien n’avait changé depuis 1997. Ces juges avaient constaté qu’une partie du terrain était en zone naturelle non constructible et que, pour l’autre, située en zone pavillonnaire, toute réaffectation à l’habitation supposait la démolition des installations et la dépollution du site. Dès lors que « l’activité industrielle pouvait être poursuivie sur le site et que sa réaffectation à un usage d’habitation n’était pas possible à la date de référence », la cour d’appel a pu retenir qu’aucune indemnité n’était due « pour perte de valeur vénale du bien du fait des restrictions d’usage des sols » prévues par l’article 2.
Sur les contraintes d’exploitation, l’arrêt est cassé. Sur le fondement de l’article L. 515-11, alinéa 1, la Cour relève que la demande liée aux contraintes d’exploitation de l’article 3 a été rejetée faute de preuve d’un projet de vente ou de location, et juge que ce motif, sans incidence sur l’existence d’un préjudice, ne suffit pas à justifier le rejet : « En statuant ainsi, par un motif inopérant pour exclure tout préjudice du propriétaire à ce titre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » L’arrêt est cassé et l’affaire renvoyée, sur ce seul point, devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.
La Cour ne dit pas que ces contraintes causent nécessairement un préjudice : son existence, directe, matérielle et certaine, et son montant restent à établir devant la cour de renvoi.
Ce que cela change pour l’évaluation
L’usage possible à la date de référence fixe l’assiette. Le préjudice s’apprécie sur les usages que le bien pouvait effectivement recevoir à la date de référence, non sur un usage hypothétique. L’expert établit à cette date le zonage, l’état du bâti, la pollution connue et les conditions d’un changement d’usage, et justifie le recours à toute pièce postérieure. Dans cette affaire, la reconversion en logements supposait démolition et dépollution préalables et l’activité industrielle pouvait se poursuivre : la cour d’appel a pu en déduire que l’interdiction de l’usage résidentiel ne fondait aucune indemnité. L’arrêt fixe la date d’appréciation de l’usage, sans se prononcer sur celle de l’estimation de la valeur. En expropriation, seules les restrictions permanentes existant à la date de référence comptent pour un terrain à bâtir : voir Terrain exproprié : seules les restrictions permanentes comptent.
Les contraintes d’exploitation s’examinent aussi pour le propriétaire qui reste. Nappe interdite, conduites à isoler, excavations encadrées, revêtements à maintenir : ces sujétions peuvent peser sur l’exploitant en place, qu’il vende ou non ; l’arrêt interdit seulement d’écarter le préjudice pour ce motif. Le rapport chiffre chacune (terrassements futurs, accès à ménager, eau à trouver ailleurs), puis la décote qu’un acquéreur ou un locataire appliquerait, par comparaison avec des biens d’activité sans servitudes. Il évite de compter deux fois la même gêne, sous forme de franchise locative et de décote ; l’arrêt ne se prononce pas sur l’articulation de ces deux postes. Sur la preuve d’une gêne et d’une décote, voir Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ?.
Deux postes, deux méthodes. Le rapport sépare les restrictions d’usage, mesurées sur les usages possibles à la date de référence, et les contraintes d’exploitation, mesurées sur l’usage poursuivi, lui-même possible à la date de référence. Le coût de la dépollution d’un site dont l’acquéreur change l’usage relève d’un autre arrêt de 2022, commenté dans Dépollution après changement d’usage : à la charge de l’acquéreur.
Ce que l’expert en retient
- Le préjudice causé par des servitudes d’utilité publique sur un terrain pollué s’apprécie d’après l’usage possible du bien un an avant l’enquête publique ou la consultation des propriétaires.
- Lorsque l’usage interdit était impossible à la date de référence, au vu de l’état du bien à cette date, et que l’activité en place peut se poursuivre, les juges peuvent refuser l’indemnité de perte de valeur vénale.
- Le préjudice dû aux contraintes d’exploitation ne peut être écarté faute de projet de vente ou de location ; il reste à prouver et à chiffrer.
- Le rapport décrit le site à la date de référence et sépare restrictions d’usage et contraintes d’exploitation, sans double compte.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide Mon local commercial est exproprié : quelle indemnité pour mon fonds ? et les termes date de référence, moins-value et perte de jouissance du lexique complètent cet article. L’arrêt du 29 juin 2022 est commenté dans Dépollution après changement d’usage : à la charge de l’acquéreur. Sur le même thème : Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ? et Enclave : chaque fonds désenclavé doit sa propre indemnité au fonds servant. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un terrain d'activité grevé de servitudes pour pollution, et une indemnité à chiffrer ?
J'établis l'usage possible du terrain à la date de référence, puis je chiffre la moins-value due aux restrictions d'usage et le coût des contraintes d'exploitation, poste par poste, pour la demande d'indemnité devant le juge de l'expropriation.
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