Un acquéreur achète un ancien site industriel pour y bâtir des logements, ce qui exige une dépollution plus poussée que la remise en état faite par l’ancien exploitant. Peut-il lui en réclamer le coût ? Non, juge la Cour de cassation le 29 juin 2022, par un arrêt publié, si le dernier exploitant a remis le site en état pour l’usage futur déterminé avec le maire : pour l’expert, ce surcoût pèse alors sur la valeur. Le délai de l’action en vices cachés court, lui, dès la connaissance de l’ampleur de la pollution, non de son coût.
Les faits
Une société exploitait dans ses immeubles une fabrication de peintures et de savons industriels relevant de la législation des installations classées (activités à risque pour l’environnement, contrôlées par le préfet), puis vend ce fonds de commerce. Mise en demeure par le préfet, le 17 juillet 2008, de transmettre sa proposition d’usage futur du site, elle obtient le 5 octobre 2009 un permis de construire pour la seule réhabilitation des bâtiments existants, à usage essentiellement de bureaux, d’ateliers et de stockage. Le 16 novembre 2009, la préfecture lui notifie que le site est considéré comme mis en sécurité.
Le 28 février 2011, elle vend les immeubles à trois sociétés, en s’engageant à supporter, si une dépollution est nécessaire, les coûts supérieurs à 200 000 €. Le 31 mai 2011, un diagnostic approfondi de pollution est établi à la demande de la gérante d’une SCI candidate à l’achat, qui dépose en juin 2011 une demande de permis pour démolir l’existant et construire quatre-vingt-quatre logements, seize locaux d’habitation et quatre bureaux. Un nouveau plan d’urbanisme ayant rendu possible l’usage exclusif de la zone en logements, les trois sociétés revendent les biens à la SCI par acte authentique du 4 août 2011.
La SCI assigne l’ancienne exploitante pour refus de dépolluer ; le 22 septembre 2014, elle agit contre ses venderesses en délivrance conforme (remise d’un bien conforme au contrat) et en garantie des vices cachés. Le 2 avril 2021, la cour d’appel de Paris rejette les demandes formées contre l’ancienne exploitante et déclare irrecevables celles fondées sur les vices cachés.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-17.502, publié au bulletin).
Le coût de la dépollution. Selon l’article L. 512-17 du Code de l’environnement alors en vigueur, le dernier exploitant d’une installation classée mise à l’arrêt définitif doit remettre le site en état pour un usage futur déterminé conformément à la réglementation. Mais, rappelle la Cour, selon l’article R. 512-39-4, « en cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir imposer de mesures complémentaires induites par ce nouvel usage, sauf s’il est lui-même à l’initiative de ce changement d’usage ». Elle en déduit que, « si le dernier exploitant a rempli l’obligation de remise en état qui lui incombe, au regard à la fois de l’article L. 511-1 du code de l’environnement et de l’usage futur du site défini conformément à la réglementation en vigueur, en l’espèce un usage déterminé avec le maire de la commune, le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier ».
Le projet de la SCI différait de celui du permis de 2009, auquel s’appliquait la clause des 200 000 €, et le site avait été considéré comme mis en sécurité : la cour d’appel en a exactement déduit, selon la Cour, qu’aucun manquement de l’ancienne exploitante à ses obligations légales de remise en état n’était démontré et que « la réhabilitation du site avait été rendue nécessaire par le changement d’usage opéré par la SCI ».
Le délai des vices cachés. La SCI objectait que le diagnostic ne permettait pas d’évaluer le coût des travaux. Mais la cour d’appel a souverainement retenu que ce diagnostic du 31 mai 2011, établi avant la vente, « avait révélé l’ampleur de la pollution au regard du nouvel usage que le candidat acquéreur voulait donner au lieu ». L’action engagée le 22 septembre 2014 était donc irrecevable, « dès lors que la connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier ».
Ce que cela change pour l’évaluation
La dépollution de l’usage projeté est une charge de l’opération. Un site industriel destiné à des logements s’évalue souvent par le bilan promoteur : valeur du programme achevé, moins les coûts de réalisation et la marge de l’opérateur (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, Titre III, § 2.8). La dépollution qu’exige l’usage résidentiel en fait partie ; ne pouvant, dans ce cas, être reportée sur le dernier exploitant, elle réduit la charge foncière que l’acquéreur peut payer. Un prix calculé comme si le sol convenait déjà à des logements surestime le terrain.
Deux niveaux de remise en état, deux débiteurs. Le rapport distingue ce qui incombait au dernier exploitant, au regard de l’usage défini avec le maire, et le supplément induit par le nouvel usage. Il s’appuie sur les pièces administratives et sur les chiffrages d’un bureau d’études, la Charte excluant de l’expertise immobilière les diagnostics de pollution des sols (Titre II, chapitre 10). Une clause de prise en charge se lit avec l’usage qu’elle vise : celle des 200 000 € a été rattachée par la cour d’appel au permis de 2009. Enfin, la règle suppose que l’exploitant ait rempli son obligation et ne soit pas à l’initiative du changement ; hors de ces cas, l’arrêt ne dit pas qui paie.
Le délai court dès que l’ampleur de la pollution est connue. Un diagnostic qui en révèle l’ampleur fait connaître le vice, même si le coût est chiffré plus tard. L’arrêt du 8 janvier 2026, qui fait courir le délai du rapport d’expertise ayant révélé la cause d’un défaut d’isolation, va dans le même sens (le délai court du rapport d’expertise). Celui du 26 mars 2026 a depuis confirmé qu’il s’agit d’un délai de prescription, suspendu pendant une expertise judiciaire ordonnée avant tout procès, sans toucher à son point de départ (l’expertise judiciaire suspend le délai). L’expert relève donc la date des diagnostics. Le fondement, vice caché ou délivrance, dépend de ce que l’acte dit du sol (terrain pollué inconstructible).
Une question voisine, à ne pas confondre. Les servitudes d’utilité publique grevant un terrain pollué, point distinct tranché le 14 décembre 2022, s’indemnisent selon l’usage possible un an avant la consultation des propriétaires (servitudes sur terrain pollué).
Ce que l’expert en retient
- Le dernier exploitant qui a remis le site en état pour l’usage défini avec le maire ne supporte pas la dépollution supplémentaire d’un changement d’usage voulu par l’acquéreur.
- Dans le bilan promoteur, cette dépollution se déduit de la valeur ; elle ne se réclame pas à l’ancien exploitant qui a rempli son obligation.
- Le rapport sépare la remise en état due par l’exploitant et le supplément lié au nouvel usage, et lit toute clause de prise en charge avec l’usage qu’elle vise.
- Le délai des vices cachés court dès la connaissance de l’ampleur de la pollution, non de son coût.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix ? et les termes vice caché, bilan promoteur et charge foncière du lexique complètent cet article. Sur les servitudes grevant un terrain pollué : Servitudes sur terrain pollué : indemnité selon l’usage possible. Sur le même thème : Comment faire valoir un préjudice de jouissance et la décote de son bien immobilier ? et Parties communes cédées un euro : le syndicat devait agir dès qu’il a connu leur valeur. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Un ancien site industriel à reconvertir, et un coût de dépollution qui pèse sur sa valeur ?
J'évalue le site selon l'usage projeté, en intégrant le coût de dépollution chiffré pour cet usage par un bureau d'études, et je distingue ce qui incombait au dernier exploitant de ce qui reste à la charge de l'acquéreur. Le rapport sert à l'acheteur, au vendeur ou à leur avocat.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
