Plusieurs parcelles enclavées obtiennent un passage sur le terrain d’une voisine. Celle-ci demande une indemnité et réclame la condamnation solidaire de tous les bénéficiaires. La cour d’appel refuse de fixer quoi que ce soit, faute de savoir contre qui et dans quelle proportion l’indemnité est demandée. La Cour de cassation, dans un arrêt publié du 12 septembre 2024, tranche les deux questions : pas de solidarité entre les fonds dominants, mais le juge doit fixer l’indemnité due par chacun, à proportion des désagréments qu’il cause. Pour l’expert, c’est une méthode de chiffrage.
Les faits
Un frère et une sœur, propriétaires de parcelles enclavées, ont assigné la propriétaire de parcelles voisines pour obtenir la création d’un passage sur sa propriété afin d’assurer la desserte de leurs fonds. D’autres propriétaires de parcelles contiguës, également enclavées, ainsi que des donataires et des héritiers, sont intervenus à la procédure pour bénéficier du même passage, sur la propriété de la voisine et sur celle de sa fille.
L’affaire avait déjà fait l’objet d’une cassation (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-16.841 et 19-20.224). Statuant sur renvoi, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 12 mai 2022, a rejeté la demande d’indemnisation de la fille, propriétaire du fonds servant. Son raisonnement : l’indemnité de l’article 682 du Code civil devant être proportionnée au dommage causé au fonds servant, il n’est pas possible de la fixer en fonction des inconvénients et désagréments occasionnés par chacun des fonds bénéficiaires, lorsque la demanderesse a formé une demande de condamnation solidaire « sans préciser contre quel propriétaire et dans quelles proportions l’indemnité était demandée ». Sa demande subsidiaire d’expertise a été rejetée dans le même mouvement.
La décision
La Cour de cassation casse l’arrêt sur ce point (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-18.602, publié au bulletin).
Sur la solidarité, elle donne raison à la cour d’appel. L’article 682 du Code civil ouvre au propriétaire enclavé le droit de réclamer « un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Selon les articles 1309 et 1310 du même code, l’obligation qui lie plusieurs débiteurs se divise de plein droit entre eux et la solidarité « ne se présume pas ». La Cour en déduit que « lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin […], chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude ». Aucune condamnation solidaire ne peut donc être prononcée.
Sur l’office du juge, elle relève d’office un moyen au visa de l’article 12 du Code de procédure civile. Le juge ne pouvait pas rejeter la demande au seul motif qu’elle était mal dirigée : « il lui incombait de fixer l’indemnité due par chaque propriétaire des fonds bénéficiant du passage, à proportion des désagréments que chacun causait au fonds servant ». En s’y refusant, la cour d’appel « a méconnu l’étendue de son office ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Nîmes, y compris sur la demande subsidiaire d’expertise.
L’arrêt ne mentionne aucun montant : c’est précisément le chiffrage qui reste à faire.
Ce que l’expert en retient
L’indemnité répare un dommage, elle n’achète pas un droit. L’article 682 parle d’une indemnité « proportionnée au dommage ». Le rapport ne valorise donc pas le bénéfice que retire le fonds dominant, mais la perte subie par le fonds servant : moins-value du terrain grevé (valeur vénale libre de servitude, puis valeur grevée, écart documenté par des comparables), à laquelle s’ajoutent les désagréments d’usage, bruit, poussière, perte d’intimité, entretien du chemin. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière rappelle que l’expert vérifie les titres et analyse les servitudes, et qu’à défaut d’accès aux titres il doit énoncer l’hypothèse que le bien n’est pas grevé de servitudes, sous réserve de ce qu’il constate lors de la visite (6e édition, novembre 2025, Titre II, chapitre 8, et Titre III, § 1.2).
Le chiffrage se fait usager par usager. C’est l’apport principal de l’arrêt. Chaque fonds dominant cause « un dommage distinct ». Le rapport décrit donc, pour chaque parcelle desservie, la nature de l’usage (habitation, exploitation agricole, projet de construction), la fréquence des passages, le type de véhicules, la portion de chemin empruntée. La moins-value globale du fonds servant est ensuite ventilée entre les usagers selon ces critères, ce qui donne au juge la clé de répartition qu’il doit appliquer. Une demande présentée en bloc, sans cette ventilation, expose la partie à un débat inutile ; l’arrêt commenté a mis plus de dix ans à revenir à ce stade.
L’expertise n’est pas facultative pour le juge qui manque d’éléments. La cassation porte aussi sur le rejet de la demande subsidiaire d’expertise. Lorsque les pièces ne permettent pas de proportionner l’indemnité, la mesure d’instruction est la voie normale. Un rapport amiable établi selon la Charte, avec mesures sur place et comparables, permet souvent d’éviter ce détour, ou de l’encadrer.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit le chiffrage d’une moins-value liée à une servitude, son délai et son tarif. Sur le même thème : Un immeuble se construit à côté de chez vous : comment chiffrer la perte de valeur de votre maison et Perte de vue et zone urbaine dense : la Cour de cassation exige que le contexte soit examiné. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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