Indice des loyers commerciaux (ILC)

L’indice des loyers commerciaux, ou ILC, est l’indice trimestriel que la loi désigne pour mesurer l’évolution des loyers des locaux commerciaux. Il a été créé par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 pour remplacer l’indice du coût de la construction (ICC), jugé trop volatil, dans les baux de commerce. Il est calculé et publié par l’INSEE, quatre fois par an, avec quelques mois de décalage.

Deux indices coexistent : l’ILC pour les activités commerciales et artisanales, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux, les activités logistiques et les professions libérales. Le choix de l’indice dépend de l’activité exercée dans les lieux.

D’où vient la règle

L’article L. 145-34 du Code de commerce fait de l’ILC et de l’ILAT les seuls indices de référence pour le plafonnement du loyer renouvelé : la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice intervenue depuis la fixation initiale. Les articles L. 145-38 et L. 145-39 y renvoient également pour la révision triennale et la révision en présence d’une clause d’échelle mobile. Depuis la loi du 18 juin 2014, l’ICC ne peut plus servir de référence légale au plafonnement, même s’il subsiste dans des baux anciens pour l’indexation contractuelle.

La composition de l’ILC est fixée par la partie réglementaire du Code monétaire et financier ; il combine l’indice des prix à la consommation et un indice du chiffre d’affaires du commerce de détail. À l’été 2022, une loi a temporairement limité sa progression à 3,5 % par an pour les petites et moyennes entreprises.

Dans un rapport d’expertise

L’ILC intervient dans trois calculs. Le loyer plafonné, d’abord : l’expert identifie le trimestre de référence à la fixation initiale et celui applicable à la date de renouvellement, puis applique le rapport des deux indices au loyer d’origine. Le loyer indexé, ensuite, pour reconstituer le loyer réellement acquitté à la date de renouvellement, base du lissage. Le seuil de révision de l’article L. 145-39, enfin, lorsque le loyer indexé a varié de plus d’un quart par le jeu de la clause.

Le rapport cite les valeurs d’indice utilisées avec leur trimestre, car une erreur de trimestre change le résultat.

Exemple

Un loyer fixé à 24 000 € au 1er octobre 2015, sur l’ILC du deuxième trimestre 2015 (108,38 pour l’exemple), est renouvelé au 1er octobre 2024 sur l’ILC du deuxième trimestre 2024 (134,04 pour l’exemple). Le loyer plafonné ressort à 24 000 × 134,04 / 108,38, soit 29 682 €. Si le bail prévoyait une indexation annuelle sur le même indice, le loyer effectivement payé en 2024 sera proche de ce montant, l’écart venant du décalage des trimestres de référence.

À ne pas confondre avec

L’indice de référence des loyers (IRL), réservé aux baux d’habitation, et l’indice du coût de la construction (ICC), qui reste un indice de la construction et non des loyers.