Valeur locative

La valeur locative est au loyer ce que la valeur vénale est au prix. La Charte de l’expertise la définit comme le montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise, dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée. Elle suppose la libre volonté du locataire et du propriétaire, une présentation préalable du bien sur le marché, l’absence de convenance personnelle et une relation équilibrée entre preneur et bailleur. Elle s’exprime hors taxes et hors charges refacturées.

Le mot désigne aussi, en droit des baux commerciaux, la notion de l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui sert à fixer le loyer révisé ou renouvelé. Les deux notions se recoupent sans se confondre : la valeur locative « judiciaire » est déterminée d’après cinq éléments (caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage), et elle peut s’écarter du loyer de marché pour tenir compte des clauses du bail en cours.

D’où vient la règle

La définition professionnelle figure au Titre III, § 1.4 de la Charte, et le § 1.6 traite de la valeur locative de renouvellement, propre aux baux commerciaux. Les EVS 2025 définissent le loyer de marché dans l’EVS 1, § 3.4, en miroir de la valeur de marché. Le Code de commerce, à l’article L. 145-33, énumère les éléments de la valeur locative des baux commerciaux, précisés par les articles R. 145-2 à R. 145-8.

Dans un rapport d’expertise

L’expert décrit le local, mesure sa surface, la pondère s’il s’agit d’un commerce, puis recherche des locations nouvelles comparables (loyers effectivement payés, droits d’entrée compris le cas échéant). Il précise le type de valeur locative recherché : loyer de marché pour un bien libre, ou valeur locative de renouvellement pour un bail commercial, avec les abattements liés aux clauses du bail. Le rapport indique le loyer annuel hors taxes et hors charges, en fourchette puis en point, et le rapporte au m² pondéré pour permettre la comparaison.

Exemple

Boutique de centre-ville de 65 m² au sol, dont 45 m² de surface de vente en façade et 20 m² de réserve, soit 55 m² pondérés. Quatre locations nouvelles dans la même rue, retraitées, donnent 320 € à 380 € par m² pondéré et par an. L’expert retient 350 € par m² pondéré, soit une valeur locative de marché de 19 250 € hors taxes et hors charges par an. Le loyer en cours, fixé neuf ans plus tôt, est de 14 000 € : l’écart alimente la discussion sur le renouvellement, sous réserve des règles de plafonnement.

À ne pas confondre avec

Le loyer facial est celui qui figure au bail ; le loyer économique déduit les avantages consentis (franchise, travaux). L’indemnité d’occupation est due après la fin du bail. La valeur locative cadastrale, purement administrative, sert au calcul de la taxe foncière et n’a pas de lien avec le marché.