Facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité désignent tout ce qui, autour du local, fait qu’un commerce y attire plus ou moins de clientèle : l’importance de la ville, du quartier et de la rue, l’emplacement précis, la répartition des autres activités dans le voisinage, les moyens de transport, l’attrait ou les contraintes de l’endroit pour l’activité considérée. Ils sont le quatrième des cinq éléments de la valeur locative du bail commercial.

La notion est relative : un même changement peut favoriser un commerce et en desservir un autre. La création d’une zone piétonne profite à une boutique de prêt-à-porter et peut gêner un magasin de matériaux dont les clients viennent en voiture. C’est pourquoi le texte parle de l’intérêt « pour le commerce considéré ».

D’où vient la règle

L’article R. 145-6 du Code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée, et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Leur modification notable au cours du bail expiré est un motif de déplafonnement (article L. 145-34). La Cour de cassation a jugé en 2025 que cette modification doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur.

Dans un rapport d’expertise

Les facteurs locaux servent à deux moments. Pour la valeur locative, ils justifient le choix des références et les ajustements entre le local évalué et chaque comparable : même rue ou rue secondaire, côté ensoleillé, proximité d’une locomotive commerciale, flux piéton. Pour le déplafonnement, l’expert établit ce qui a changé entre la prise d’effet du bail et son renouvellement, avec des données datées : population de la commune, comptages de passage, ouverture ou fermeture d’enseignes, mise en service d’un tramway, création d’un parking.

Le rapport distingue les changements durables, seuls pris en compte, des changements provisoires comme des travaux de voirie.

Exemple

Une pharmacie loue un local dans une rue de BREST depuis 2013. Entre 2013 et 2022, la population de l’aire urbaine a peu bougé, mais une station de tramway a ouvert à 40 mètres, un cabinet médical de six praticiens s’est installé à côté et deux commerces vacants ont rouvert. L’expert documente ces faits et évalue la valeur locative à 480 € par m² pondéré au lieu de 360 € pour les références de 2013. Il appartient au juge de dire si la modification est notable et favorable à la pharmacie.

À ne pas confondre avec

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, cinquième élément de l’article L. 145-33, dont la hausse ne justifie pas à elle seule le déplafonnement.