Surface habitable

La surface habitable est la surface réglementaire de référence pour un logement. Le Code de la construction et de l’habitation la définit comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

C’est la surface qui figure obligatoirement dans un bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989), et c’est celle que retiennent les experts, les notaires et les bases de données de transactions pour exprimer un prix au m² de maison ou d’appartement. Elle est en général un peu inférieure à la surface Carrez du même logement, puisque celle-ci compte les vérandas et certaines dépendances closes et couvertes.

D’où vient la règle

L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, précisé par le décret du 30 juin 2021, donne la définition, que la Charte de l’expertise reprend au Titre III, § 3.3.1. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose sa mention dans le contrat de location, et l’article 3-1 permet au locataire d’obtenir une diminution de loyer proportionnelle lorsque la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle indiquée.

Dans un rapport d’expertise

L’expert mesure ou vérifie la surface habitable lors de la visite, à partir des plans lorsqu’ils existent et d’un relevé au télémètre, et précise dans le rapport la surface retenue et sa source (mesurage personnel, certificat, plans). Il l’utilise comme unité de comparaison pour les logements, en veillant à ce que les comparables soient exprimés dans la même surface : une référence exprimée en surface Carrez ou en surface « utile » comprenant une véranda ou un garage aménagé fausse la comparaison. Les surfaces annexes (garage, dépendances, combles aménageables, terrasse) sont valorisées à part, en valeur ou par un coefficient annoncé.

Exemple

Maison de plain-pied avec extension : pièces principales 96 m², véranda chauffée de 14 m², garage de 22 m², combles non aménagés. Surface habitable : 96 m² (la véranda est exclue par le texte). Le prix au m² du secteur, tiré de ventes exprimées en surface habitable, est de 2 400 €, soit 230 400 €. L’expert ajoute la véranda à 40 % de la valeur unitaire (13 400 €) et le garage pour 12 000 €, d’où une valeur de 256 000 € arrondis. Si le rapport avait appliqué 2 400 € aux 110 m² « vécus » par le propriétaire, il aurait surévalué le bien de 8 000 € sans le dire.

À ne pas confondre avec

La surface Carrez ne concerne que les lots de copropriété et suit ses propres exclusions. La surface de plancher et la surface taxable sont des notions d’urbanisme et de fiscalité de la construction. La surface utile, en immobilier d’entreprise, obéit à d’autres conventions.