Méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à estimer un bien à partir de ce que des acheteurs ont réellement payé, récemment, pour des biens semblables. La Charte de l’expertise la présente comme l’approche de référence pour déterminer la valeur vénale, parce qu’elle établit un lien direct avec les réalités du marché. Son principe tient en une phrase : les prix constatés sont ajustés pour tenir compte des différences entre les biens de référence et le bien expertisé.

Sa force est sa lisibilité : chacun peut vérifier les références et discuter les ajustements. Sa limite est connue : la pertinence diminue avec l’écart entre les caractéristiques des biens, et certains biens (locaux spécialisés, immeubles de rendement, terrains de grande taille) n’ont pas de marché comparable suffisant. La Charte recommande alors une méthode alternative de vérification.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 2.1 de la Charte (6e édition, novembre 2025) en fixe le principe, les sources d’information (prix de transaction en priorité, prix d’offre avec précaution), les unités de comparaison (surface, revenu net, lot) et les critères d’analyse (localisation, antériorité, obsolescence, situation locative). Le § 2.1.6 précise que les outils quantitatifs enrichissent l’analyse, mais que l’estimation finale résulte toujours du jugement de l’expert. Les EVS 2025 décrivent la même méthode dans leur partie méthodologique, § 6. L’administration fiscale la privilégie aussi, comme le rappelle le Titre II, § 8.14 de la Charte.

Dans un rapport d’expertise

L’expert choisit l’unité de comparaison adaptée (prix au m² habitable pour un logement, au m² pondéré pour un commerce, à l’hectare pour une terre), constitue un échantillon de références datées et sourcées, puis présente pour chacune les ajustements appliqués et leur motif. Il en déduit une fourchette de valeurs unitaires, retient une valeur unitaire et l’applique à la surface du bien, avant d’ajouter ou de retrancher les éléments non captés par l’unité (dépendances, terrain excédentaire, travaux). Lorsque le bien s’y prête, il recoupe le résultat par une méthode par le revenu. Le rapport se termine par une fourchette et une valeur en point à la date de valeur.

Exemple

Maison de 95 m² habitables avec 800 m² de terrain, en périphérie de QUIMPER. Six ventes de maisons de 80 à 110 m² conclues dans les douze derniers mois, après ajustements, donnent des valeurs unitaires de 2 500 € à 2 800 € par m². L’expert retient 2 650 € par m², soit 251 750 €, ajoute 8 000 € pour un garage indépendant que les références n’avaient pas, et retranche 15 000 € pour la toiture à refaire, sur devis. Valeur vénale : 245 000 € arrondis. Un recoupement par le revenu (loyer de marché 950 € par mois, capitalisé à 4,6 %) donne 248 000 € et conforte la conclusion.

À ne pas confondre avec

Une estimation par prix moyen au m² applique une moyenne communale sans ajustement individuel. La méthode par le revenu part du loyer et non des prix. La méthode indiciaire actualise une valeur ancienne par un indice, ce que la Charte considère comme un simple contrôle.