Comparable

Un comparable est une vente (ou une location) réelle, récente, portant sur un bien suffisamment proche du bien expertisé pour que son prix renseigne sur la valeur de ce dernier. C’est la matière première de la méthode par comparaison, que la Charte désigne comme l’approche de référence pour la valeur vénale. La qualité d’une expertise dépend largement de la qualité des comparables : leur nombre, leur proximité dans l’espace et dans le temps, et la fiabilité de l’information disponible sur chacun d’eux.

La Charte rappelle que les prix de transaction constituent la référence privilégiée. Les prix d’offre, qui ne reflètent que les attentes des vendeurs, peuvent être exploités avec précaution, en estimant l’écart probable avec le prix de vente selon le cycle et la liquidité du marché.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 2.1 de la Charte (6e édition, novembre 2025) décrit les sources d’information, les unités de comparaison (prix au m², prix par lot, revenu) et les critères d’analyse : localisation relative, antériorité des transactions et évolution du marché, état d’obsolescence, et pour l’immobilier de rendement, qualité des locataires et taux d’occupation. L’EVS 1, § 1.4, rappelle que le test ultime d’une valeur de marché est de savoir si des acheteurs paieraient réellement ce prix, d’où l’importance d’une analyse rigoureuse des références. En France, les données de valeurs foncières (DVF) sont publiées en application de l’article L. 112 A du Livre des procédures fiscales, et le service Patrim est ouvert par l’article L. 107 B.

Dans un rapport d’expertise

L’expert cite chaque comparable avec sa source (DVF, base notariale, acte communiqué, agence), sa date, son adresse ou sa localisation, ses caractéristiques (surface, terrain, état, étage, classe énergétique) et son prix. Il explique ensuite les ajustements : un comparable plus grand, mieux situé ou en meilleur état est corrigé à la baisse pour être ramené au bien expertisé, et inversement. La Charte impose que toute décote ou surcote soit justifiée. Le rapport écarte explicitement les références non pertinentes (ventes entre proches, ventes forcées, biens atypiques) et explique pourquoi.

Exemple

Appartement de 62 m² au deuxième étage sans ascenseur, à rénover. Comparable A : 60 m², troisième étage avec ascenseur, rénové, vendu 3 300 € par m² ; ajustements de moins 8 % pour l’état et moins 4 % pour l’ascenseur, soit 2 900 € par m². Comparable B : 65 m², premier étage, état moyen, vendu 2 950 € par m² ; ajustement de moins 3 % pour l’état, soit 2 860 € par m². Comparable C : 58 m², vente entre parents, écarté. À partir de cinq références retenues, l’expert conclut à 2 900 € par m², soit 180 000 € arrondis.

À ne pas confondre avec

Un prix moyen communal ou un indice n’est pas un comparable : il décrit un marché, pas un bien. Une estimation en ligne agrège des données, elle ne remplace pas l’analyse individuelle des références.