Surface Carrez

La surface Carrez est la superficie privative d’un lot de copropriété, telle que la loi impose de la mentionner dans toute promesse et tout acte de vente. Elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées, ni les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Caves, garages, parkings, balcons et terrasses en sont exclus.

Son importance vient de sa sanction. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique. À l’inverse, un excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.

D’où vient la règle

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi du 18 décembre 1996 (dite loi Carrez), pose l’obligation de mention et l’action en diminution du prix. Le décret du 23 mai 1997 fixe les modalités de mesure. La Charte de l’expertise reprend ces règles au Titre III, § 3.3.5, et souligne que cette surface privative est très proche de la surface habitable et de la surface utile nette sans se confondre avec elles. La loi ne s’applique qu’aux lots de copropriété ; une maison individuelle hors copropriété n’y est pas soumise.

Dans un rapport d’expertise

L’expert n’est pas le mesureur : le certificat de superficie est établi par un diagnostiqueur ou un géomètre. Son rôle intervient lorsque le déficit est constaté et qu’il faut en chiffrer les conséquences. La diminution du prix se calcule au prorata de la surface manquante sur le prix de vente, ce qui ne demande pas d’expertise. En revanche, lorsque l’acquéreur agit contre un professionnel (diagnostiqueur, architecte, promoteur) pour obtenir réparation, ou lorsque le déficit dépasse la simple règle de trois (appartement devenu impropre à l’usage prévu), l’expert évalue le préjudice réel : valeur du bien avec la surface annoncée, valeur avec la surface réelle, perte de chance de négocier. Il utilise pour cela des comparables au m² et explique en quoi le marché valorise ou non chaque mètre carré de la même façon.

Exemple

Appartement vendu 240 000 € pour une surface Carrez annoncée de 64 m². Un nouveau mesurage établit 59,8 m², soit un déficit de 6,6 %, supérieur au vingtième. Diminution du prix : 240 000 × 4,2 / 64 = 15 750 €. Dans une action en responsabilité contre le diagnostiqueur, l’expert compare la valeur de marché à 64 m² (3 750 € par m²) et à 59,8 m² : le marché local valorise les petites surfaces un peu plus cher au m², et la valeur réelle ressort à 228 000 €, soit une perte de 12 000 €, chiffre distinct de la diminution légale.

À ne pas confondre avec

La surface habitable (Code de la construction et de l’habitation) exclut en plus les combles non aménagés, sous-sols, remises, vérandas et parties de moins de 1,80 mètre, et s’applique à tous les logements, en copropriété ou non. La surface de plancher est une notion d’urbanisme.