Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est le chiffre qui relie un loyer à une valeur. La Charte le définit par une formule simple : taux de capitalisation = revenu annuel / valeur vénale hors droits. Inversement, la valeur d’un bien loué s’obtient en divisant son revenu par le taux : un local qui rapporte 30 000 € par an, dans un marché où les investisseurs acceptent 6 %, vaut 500 000 € hors droits.

Le taux résume, en un seul nombre, toutes les attentes du marché sur un bien : sa localisation, sa qualité, la solidité du locataire, la durée du bail, le niveau de charges, le risque perçu de la classe d’actif et les perspectives de croissance du loyer. Plus le risque perçu est élevé, plus le taux est élevé et plus la valeur est faible. La Charte précise qu’il s’applique principalement à l’immobilier résidentiel et qu’il peut être utilisé avec le revenu effectif, la valeur locative de marché ou un revenu prudent et durable pour les financements hypothécaires.

D’où vient la règle

Le Titre III, chapitre 8, § 8.1 de la Charte (6e édition, novembre 2025) donne la formule et les facteurs de détermination. Le § 2.2.3 décrit la capitalisation perpétuelle : un revenu supposé perpétuel au loyer de marché, toute croissance future étant intégrée dans le taux, dans un marché actif et liquide. Le § 8.5.1 range parmi les erreurs fréquentes la confusion entre valeur hors droits (capitalisation) et acte en main (rendement), et le fait de ne pas justifier les taux par des références de marché. Les EVS 2025 traitent du taux de capitalisation dans leur partie méthodologique, § 7.

Dans un rapport d’expertise

L’expert dérive le taux de transactions d’immeubles loués dont il connaît le prix et le loyer, en précisant s’il rapporte le revenu à la valeur hors droits ou droits inclus, et s’il s’agit du loyer en place ou du loyer de marché. Il ajuste ensuite le taux observé aux particularités du bien (bail plus court, locataire moins solide, travaux à prévoir) et explique chaque ajustement. Le rapport présente le calcul, une fourchette de taux et la sensibilité de la valeur à une variation de 0,25 point.

Exemple

Immeuble de quatre logements loués 34 800 € par an, charges non récupérables 3 800 €, revenu net 31 000 €. Trois ventes d’immeubles comparables loués ressortent à 5,1 %, 5,4 % et 5,6 % sur revenu net et valeur hors droits. L’expert retient 5,4 %, soit une valeur hors droits de 574 000 €, arrondie à 575 000 €. À 5,15 %, la valeur serait de 602 000 € ; à 5,65 %, de 549 000 € : cette sensibilité figure dans le rapport.

À ne pas confondre avec

Le taux de rendement rapporte le revenu au capital total engagé, droits et frais d’acte compris ; il est donc plus faible que le taux de capitalisation pour un même bien. Le taux d’actualisation sert à convertir des flux futurs en valeur présente dans un DCF.