Méthode par le revenu

La méthode par le revenu regarde un immeuble comme un placement : sa valeur est celle que des investisseurs acceptent de payer pour les revenus qu’il procure. La Charte la décrit comme une forme d’analyse d’investissement fondée sur la capacité d’un bien à générer des avantages nets, généralement monétaires, et sur la conversion de ces avantages en une valeur actualisée. Elle s’applique naturellement aux immeubles loués, aux locaux commerciaux, aux bureaux, et sert de recoupement pour les logements.

Trois éléments interagissent : le revenu net actuel et prévu, le calendrier des événements qui l’affectent (fin de bail, travaux, relocation) et le taux qui traduit la façon dont les acheteurs apprécient ces flux dans le temps. Pour une valeur vénale, la Charte exige que toutes ces données soient dérivées du marché ; si elles viennent de la situation d’un investisseur particulier, on obtient une valeur d’investissement.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 2.2 de la Charte (6e édition, novembre 2025) distingue deux familles de modèles. Les modèles traditionnels (capitalisation directe, durée et retour à la normale, modèles par couches) intègrent la croissance implicitement dans le taux. Les modèles explicites (DCF) projettent les flux sur un horizon défini avec une valeur de sortie. La Charte met en garde contre le double comptage de la croissance entre le taux et les flux. Le chapitre 8 définit les taux : capitalisation (revenu sur valeur hors droits), rendement (revenu sur valeur droits inclus) et actualisation. Les EVS 2025 traitent l’approche par le revenu au § 7 de leur partie méthodologique.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit d’abord le revenu : loyer en place, loyer de marché, charges non récupérables, vacance. Il choisit le modèle adapté (capitalisation directe pour un revenu stable, réversion lorsque le loyer en place s’écarte du marché, DCF pour un actif complexe) et justifie le taux par des références de transactions d’immeubles loués. Le rapport présente le calcul, les hypothèses et une analyse de sensibilité, puis rapproche le résultat de la méthode par comparaison. La Charte rappelle qu’aucune méthode n’est universelle et que l’expert doit expliquer son choix.

Exemple

Local d’activité loué 42 000 € hors taxes par an à un locataire en place depuis quatre ans, loyer de marché estimé à 45 000 €. Charges non récupérables et provision pour vacance : 4 000 €, soit un revenu net de 38 000 €. Les ventes de locaux comparables loués font ressortir des taux de capitalisation de 7 % à 7,75 %. À 7,25 %, la valeur hors droits est de 524 000 €, arrondie à 525 000 €. Un modèle de réversion, avec passage au loyer de marché à l’échéance du bail dans deux ans, donne 535 000 € : l’expert retient 530 000 € et l’écrit avec ses hypothèses.

À ne pas confondre avec

La méthode par comparaison part des prix ; celle par le revenu part des loyers. Le taux de rendement d’un placement, calculé a posteriori sur un prix acte en main, n’est pas le taux de capitalisation utilisé pour évaluer.