Valeur hypothécaire

La valeur hypothécaire est une valeur conçue pour le prêteur. Elle ne cherche pas le prix le plus probable aujourd’hui, mais le montant sur lequel une banque peut raisonnablement compter si elle doit un jour vendre le bien pour se rembourser, y compris dans un marché moins favorable. Le règlement européen CRR la définit comme la valeur déterminée par une estimation prudente de la valeur future de commercialisation du bien, compte tenu de ses aspects durables à long terme, des conditions normales et locales du marché, de l’usage actuel et des usages alternatifs appropriés.

La Charte de l’expertise ajoute qu’elle repose sur des revenus stabilisés dans le temps, qu’elle exclut les éléments spéculatifs ou volatils, et qu’elle est un dérivé conservateur de la valeur de marché, auquel elle ne peut jamais être supérieure. Elle ignore la personnalité et le savoir-faire du propriétaire, l’usage spécifique actuel de l’immeuble et les niveaux de prix instantanés lorsqu’ils comportent une part spéculative.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 1.15 de la Charte (6e édition, novembre 2025) définit la valeur hypothécaire et liste les éléments à prendre et à ne pas prendre en compte. Les EVS 2025 la traitent dans l’EVS 2, § 7, et rappellent que le rapport doit indiquer que la base de valeur retenue est la valeur hypothécaire et que la valeur de marché peut être différente. La notion est inscrite dans le règlement (UE) n° 575/2013, dont la révision de 2024 a introduit à côté d’elle la valeur prudente.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit d’abord la valeur vénale, puis en déduit la valeur hypothécaire en retenant un revenu durable plutôt que le loyer du moment, un taux de capitalisation admissible par un propriétaire prudent, et en écartant toute anticipation de hausse. Il expose les deux chiffres côte à côte et explique l’écart. Le rapport précise la définition appliquée, car elle varie d’un pays et d’un établissement à l’autre, et mentionne la durée d’observation du marché retenue pour juger de la stabilité des revenus.

Exemple

Immeuble de rapport de six logements en Bretagne Sud. Loyers en place : 48 000 € par an ; loyer durable retenu après analyse des baux et de la vacance : 45 000 €. Valeur vénale par comparaison et par capitalisation à 5,5 % : 860 000 €. Pour la valeur hypothécaire, l’expert retient un taux de 6,25 % sur le revenu durable, soit 720 000 €. La banque prête sur cette base ; l’emprunteur, lui, connaît les deux valeurs.

À ne pas confondre avec

La valeur prudente (« prudent value ») est une méthodologie d’application du CRR révisé, appliquée à partir de la valeur de marché, et non une base de valeur autonome. La valeur vénale est le prix probable à la date de valeur, sans horizon de long terme.