DCF (flux de trésorerie actualisés)

La méthode DCF (discounted cash flow, flux de trésorerie actualisés) est la forme explicite de la méthode par le revenu. Au lieu de capitaliser un loyer unique avec un taux qui contient implicitement toutes les hypothèses, elle écrit année par année ce que le bien va produire et coûter, puis ramène chaque montant en valeur d’aujourd’hui avec un taux d’actualisation. La Charte la résume ainsi : la valeur de la propriété est égale à la somme de la valeur actuelle de tous les flux de trésorerie futurs et de la valeur de revente à la fin de la période de détention.

Elle convient aux actifs dont les revenus vont changer de manière prévisible : immeuble avec plusieurs baux arrivant à échéance, locaux partiellement vacants, hôtel, bien nécessitant des travaux lourds, projet de restructuration. Pour un logement loué de manière stable, la capitalisation directe suffit et la Charte la recommande.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 2.3 de la Charte (6e édition, novembre 2025) décrit le modèle en quatre étapes. La période de détention, généralement de cinq à dix ans, doit permettre l’expiration des baux existants, les relocations et au moins un cycle de marché. Les flux distinguent revenu brut potentiel, revenu brut effectif après vacance et impayés, et revenu net d’exploitation après charges ; ils excluent l’impôt sur les bénéfices, le service de la dette et l’amortissement comptable. Le taux d’actualisation reflète le rendement attendu par les investisseurs. La valeur de sortie capitalise le revenu de la dernière année à un taux de sortie généralement égal ou supérieur au taux actuel. Le § 2.2.2 met en garde contre le double comptage de la croissance entre les flux et le taux.

Dans un rapport d’expertise

L’expert présente un tableau annuel des loyers, de la vacance, des charges non récupérables, des travaux et des frais de relocation, avec ses hypothèses sourcées (indexation, loyer de marché, délais de relocation). Il justifie le taux d’actualisation et le taux de sortie, calcule la valeur, puis teste sa sensibilité aux principales variables. Le rapport recoupe le résultat avec la capitalisation directe et la comparaison lorsque des références existent, et précise si les hypothèses sont celles du marché (valeur vénale) ou celles d’un investisseur donné (valeur d’investissement).

Exemple

Petit immeuble de bureaux loué 120 000 € par an, dont un bail de 60 000 € expire dans deux ans avec un loyer de marché à 52 000 €. Le modèle sur sept ans prévoit : loyers indexés à 2 % par an, six mois de vacance et 15 000 € de travaux de relocation à la troisième année, charges non récupérables de 10 %. Revenus nets actualisés à 7 % : 620 000 €. Valeur de revente en année 7, revenu net capitalisé à 7,25 % : 1 610 000 €, soit 1 002 000 € actualisés. Valeur DCF : 1 622 000 €, arrondie à 1 620 000 €. La capitalisation directe du revenu net actuel à 6,75 % donne 1 600 000 € : les deux approches convergent.

À ne pas confondre avec

La capitalisation directe est un DCF implicite à revenu constant. Le bilan promoteur est aussi une méthode par déduction de coûts, mais tournée vers un projet de construction et une valeur de sortie unique.