Valeur d'investissement

La valeur d’investissement est la valeur qu’un bien a pour une personne précise, compte tenu de ses objectifs, de son horizon de détention, de son taux de rendement cible et de sa situation fiscale ou patrimoniale. Chaque acquéreur potentiel calcule, souvent sans le nommer ainsi, sa propre valeur d’investissement avant de faire une offre. Les EVS 2025 la définissent comme la valeur d’un bien pour un propriétaire ou un acheteur potentiel, calculée sur la base des critères d’investissement de cet individu.

Elle se distingue de la valeur vénale sur un point essentiel : la valeur vénale est le meilleur prix que le marché, avec l’ensemble de ses acheteurs possibles, offrirait ; la valeur d’investissement est le prix maximal qu’un acheteur identifié accepterait de payer selon ses propres exigences. Elle sert aux décisions d’achat, de conservation, de développement ou de cession, et non à fixer un prix opposable à des tiers.

D’où vient la règle

L’EVS 2, § 6, des EVS 2025 définit la valeur d’investissement, en décrit le caractère subjectif et impose que le rapport indique que la base retenue est la valeur d’investissement, que la valeur de marché peut être différente, et que le document n’est destiné qu’au client nommé. La Charte de l’expertise, au Titre III, § 2.2.1, rappelle la même distinction pour les méthodes par le revenu : pour une valeur vénale, toutes les hypothèses viennent du marché ; pour une valeur d’investissement, le calcul part de la situation d’un investisseur individuel.

Dans un rapport d’expertise

L’expert recueille les critères du client : taux de rendement attendu, durée de détention, mode de financement, projet pour le bien. Il construit en général un flux de trésorerie actualisé avec ces hypothèses et présente le résultat à côté de la valeur vénale. Le rapport mentionne clairement la base de valeur, les critères fournis par le client et l’interdiction d’utiliser le document vis-à-vis de tiers. Cette valeur n’est pas celle qu’un juge, un notaire ou l’administration fiscale attend : dans ces contextes, c’est la valeur vénale qui s’applique.

Exemple

Un commerçant souhaite acheter les murs du local qu’il loue 24 000 € par an. La valeur vénale, établie par comparaison et capitalisation à 6,5 %, est de 370 000 €. Pour lui, l’achat supprime un loyer, sécurise son exploitation et s’inscrit dans une détention de vingt ans ; avec un taux d’actualisation de 5 % correspondant à son coût de financement, son flux actualisé donne 430 000 €. Sa valeur d’investissement dépasse la valeur vénale de 60 000 € : il peut surenchérir sans que cela ne change la valeur de marché du local.

À ne pas confondre avec

La juste valeur entre parties identifiées prend en compte les deux parties, non un seul acquéreur. Le prix de convenance désigne un supplément payé par un acheteur particulier ; il rejoint l’idée de valeur d’investissement, sans en être le calcul complet.