Juste valeur

La juste valeur est une notion comptable avant d’être une notion d’expertise. La norme IFRS 13 la définit comme « le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des participants de marché à la date d’évaluation ». Elle s’applique aux sociétés cotées et à celles qui ont opté pour les normes IFRS, notamment pour leurs immeubles de placement (norme IAS 40).

Les EVS 2025 distinguent deux usages. Pour l’information financière, la juste valeur suit IFRS 13 et correspond en général à la valeur de marché du bien. En dehors de la comptabilité, les EVS admettent une juste valeur entre parties identifiées : le prix qui serait convenu entre des participants nommément désignés, disposant de toutes les informations et agissant selon leurs objectifs propres. Cette seconde acception peut différer de la valeur vénale, car elle intègre la situation particulière des parties.

D’où vient la règle

La Charte de l’expertise présente la juste valeur au Titre III, § 1.3 : principes de détermination (unité de comptabilisation, marché principal, utilisation optimale), méthodes (marché, résultat, coûts) et hiérarchie des données. Les évaluations immobilières relèvent le plus souvent du niveau 3, celui des données non observables (taux d’actualisation, hypothèses internes). Les EVS 2025 traitent la juste valeur dans l’EVS 2, § 4, et la note EVGN 5 en détaille l’application aux comptes.

Dans un rapport d’expertise

Lorsque la mission porte sur des comptes IFRS ou sur des parts de société détenant de l’immobilier, l’expert indique expressément que la base de valeur est la juste valeur, précise la norme appliquée et le niveau de la hiérarchie des données. Il documente les hypothèses non observables (taux, loyers futurs, vacance) et explique en quoi la juste valeur retenue rejoint ou s’écarte de la valeur vénale. Pour une juste valeur entre parties identifiées, il décrit les parties, leurs objectifs et les avantages particuliers pris en compte, et rappelle que la valeur de marché peut être différente.

Exemple

Une société civile détient un local commercial loué 36 000 € par an. Pour ses comptes, la juste valeur est établie par capitalisation du loyer de marché à 6 %, après ajustement d’une vacance prévisible, soit 570 000 €, classée en niveau 3. Deux associés négocient par ailleurs la cession de parts entre eux : l’un d’eux exploite le local et valorise la sécurité d’occupation. Une juste valeur entre parties identifiées pourrait tenir compte de cet avantage, ce que la valeur vénale ignore.

À ne pas confondre avec

La valeur vénale s’adresse au marché tout entier ; la valeur d’investissement est celle d’un investisseur précis selon ses critères ; la juste valeur comptable se rapproche de la valeur vénale mais obéit à une norme et à une hiérarchie de données qui lui sont propres.