Moins-value

La moins-value est le nom que l’on donne, en matière de préjudice immobilier, à la perte de valeur durable d’un bien. Elle ne se mesure pas dans l’absolu mais par différence : entre ce que vaudrait le bien si le fait dommageable n’existait pas et ce qu’il vaut réellement. Un mur humide, une servitude de passage découverte après la vente, un immeuble construit en face, un sol pollué, une performance énergétique plus mauvaise qu’annoncé : chacun de ces faits peut entraîner une moins-value, si le marché le sanctionne.

Ce dernier point est essentiel. La moins-value n’est pas une pénalité que l’expert attribuerait selon la gravité apparente du défaut : c’est une réalité de marché, qu’il faut démontrer par des références ou par un raisonnement fondé sur le comportement des acquéreurs.

D’où vient la règle

Le fondement est le principe de réparation intégrale, rattaché à l’article 1240 du Code civil ou au contrat selon les cas. La jurisprudence admet la méthode dite « valeur avant / valeur après » pour chiffrer la perte de valeur d’un immeuble, et exige des juges du fond qu’ils motivent le montant retenu. Dans le cas du vice caché, l’article 1644 du Code civil permet à l’acheteur de garder le bien et de se faire restituer une partie du prix, arbitrée par experts, ce qui revient à mesurer une moins-value.

La Charte de l’expertise (Titre III, § 1.1 et § 2.1) définit la valeur vénale et la méthode par comparaison, qui sont les outils de ce chiffrage.

Dans un rapport d’expertise

L’expert établit deux valeurs à la même date. La valeur « avant » repose sur des comparables ordinaires. La valeur « après » repose, quand elles existent, sur des ventes de biens présentant le même inconvénient ; à défaut, sur une analyse des conséquences pour un acquéreur : coût de remèdes partiels, restriction des usages, allongement du délai de vente, réduction du nombre de candidats. Le rapport exprime la moins-value en euros et en pourcentage, indique la fourchette d’incertitude, et distingue la part qui disparaîtrait avec des travaux de celle qui subsisterait.

Exemple

Une maison achetée 290 000 € à MORLAIX révèle, après la vente, un ancien remblai instable sous la terrasse et une partie du jardin, connu du vendeur. Les travaux de confortement sont chiffrés à 24 000 €, mais même après travaux, l’antécédent devra être révélé aux futurs acquéreurs. L’expert évalue la valeur sans le défaut à 290 000 €, la valeur avec le défaut réparé à 275 000 €. La moins-value résiduelle est de 15 000 €, à ajouter au coût des travaux dans la demande de restitution partielle du prix.

À ne pas confondre avec

La moins-value fiscale, différence négative entre prix de cession et prix d’acquisition, qui n’a rien à voir avec un préjudice ; et la décote, terme générique pour tout abattement appliqué à une valeur.