Une société civile immobilière possède l’unique lot privatif d’un bâtiment dans un ensemble en copropriété. Elle veut surélever ce bâtiment pour créer des logements, l’assemblée générale refuse, elle passe outre et commence les travaux. La Cour de cassation, dans un arrêt publié du 2 avril 2026, dit à qui appartient le droit de surélever quand le règlement de copropriété ne le dit pas : au syndicat. Ce droit se cède, et se vote, à une majorité qualifiée ; il a donc un prix, et c’est là que l’évaluation entre en jeu.
Les faits
Dans un ensemble immobilier de quatre bâtiments soumis au statut de la copropriété, une SCI est propriétaire du lot n° 171, situé dans le bâtiment D, avec une quote-part des parties communes générales et la totalité des parties communes spéciales de ce bâtiment. Elle souhaite surélever le bâtiment D pour y créer de nouveaux lots privatifs et inscrit le projet à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Les résolutions sont rejetées ; elle demande leur annulation en justice, tandis que le syndicat demande la remise en état des lieux, la SCI ayant entrepris les travaux.
La cour d’appel de Paris, le 20 mars 2024, rejette les demandes de la SCI et ordonne sous astreinte l’arrêt des travaux et la remise en état de la toiture. La SCI se pourvoit : sauf stipulation contraire du règlement, le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage privatif d’un seul copropriétaire lui appartiendrait à lui seul.
La décision
La Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059, publié au bulletin).
Elle énonce qu’il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 que, « dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires ». La cour d’appel a constaté que le bâtiment D était composé du lot de la SCI et de parties communes, « ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative », et retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales définies par le règlement. Elle en a déduit « à bon droit, que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d’une assemblée générale ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Un droit qui se vend. L’article 35 de la loi de 1965 permet au syndicat de céder le droit de surélever, par décision de l’assemblée à la majorité de l’article 26 ; le produit de la cession revient au syndicat et se répartit entre les copropriétaires. Depuis la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de priorité sur l’acquisition de ce droit. Avant de voter, l’assemblée a besoin d’un prix ; après le vote, le copropriétaire du dernier étage a besoin de savoir s’il exerce sa priorité à ce prix. Dans les deux cas, l’évaluation du droit de surélever est le point de départ.
La méthode : la charge foncière. Le droit de surélever ne se compare à rien qui se vende couramment ; il se mesure par ce qu’il permet de construire. L’expert part de la surface constructible en surélévation, d’après le plan local d’urbanisme, la hauteur autorisée et la structure du bâtiment, puis calcule la valeur des lots créés à la livraison, d’après les prix de vente du secteur pour des logements neufs ou rénovés en étage élevé. Il en déduit le coût des travaux de surélévation, plus élevé qu’une construction au sol à cause des reprises de structure, de la toiture et des accès, les honoraires, les frais financiers, les aléas et la marge de l’opérateur. Le solde est la charge foncière, c’est-à-dire ce qu’un opérateur peut payer pour le droit de construire. La Charte de l’expertise en évaluation immobilière décrit cette méthode dite du bilan promoteur (6e édition, novembre 2025, Titre III, ch. 2, § 2.8).
Ce que le syndicat ajoute au compte. La surélévation modifie les tantièmes, crée des charges nouvelles, impose parfois le renforcement d’équipements communs, et peut réduire la valeur des lots du dernier étage existant, qui perdent la vue ou l’ensoleillement. Ces éléments entrent dans la négociation du prix, et un rapport qui les identifie évite qu’ils ressurgissent après le vote.
Le cas du copropriétaire unique d’un bâtiment. L’arrêt intéresse tous les ensembles où un bâtiment appartient à un seul copropriétaire mais comporte des parties communes, même spéciales : le droit de surélever n’est pas à lui, sauf clause du règlement. Un tel copropriétaire qui veut surélever devra acheter le droit au syndicat ; le prix se discute sur la base de la charge foncière, et non du coût de la toiture.
Ce que l’expert en retient
- Sans clause contraire du règlement, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes appartient au syndicat, même si un seul copropriétaire y détient des lots.
- Le droit se cède par vote à la majorité de l’article 26 ; le copropriétaire du dernier étage a une priorité pour l’acquérir.
- Il s’évalue par la charge foncière : valeur des lots créés, moins coûts de construction, frais et marge.
- Le rapport intègre les conséquences sur les lots existants et les équipements communs.
- Une surélévation engagée sans le vote conduit à la remise en état sous astreinte ; l’évaluation vient avant le chantier, pas après.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes charge foncière et bilan promoteur du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Estimer les parties communes d’un immeuble et Parties communes cédées un euro par le syndic : le juste prix et l’expert. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une surélévation en projet, ou un droit de surélever à céder ?
J'évalue le droit de surélever par la charge foncière : ce que vaudront les lots créés, moins ce qu'ils coûteront à construire, avec les références du secteur, pour que l'assemblée vote sur un chiffre.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
