Une société achète en 2008 à une communauté de communes deux parcelles que celle-ci tenait du département. Six ans plus tard, elle découvre qu’elles appartenaient au domaine public départemental : inaliénables, donc invendables. Le département déclasse les parcelles en 2014 et régularise la vente d’une troisième parcelle, mais pas celle des deux premières. La vente de 2008 est annulée. Restait à savoir ce que l’acquéreur récupère : la cour d’appel lui refuse le remboursement des taxes foncières, au motif qu’il peut demander un dégrèvement au fisc. La Cour de cassation casse le 7 mai 2026 : la taxe foncière payée par l’acquéreur d’un bien dont la vente est annulée est un préjudice indemnisable. L’arrêt éclaire deux points que l’expert rencontre souvent, la domanialité publique d’un terrain et le chiffrage des suites d’une annulation.
Les faits
Par acte notarié des 4 et 6 mars 2003, une société acquiert du département de la Manche une parcelle, puis, par acte du 18 décembre 2008, deux autres parcelles auprès d’une communauté de communes, qui les avait elle-même acquises du département en 2004. Au début de 2014, l’acquéreur apprend que les trois parcelles faisaient partie du domaine public départemental. Le 16 mai 2014, elles sont déclassées, et le département et l’acquéreur signent le 7 août 2014 un nouvel acte de cession pour la première parcelle. Rien n’est régularisé pour les deux autres ; l’acquéreur assigne la communauté de communes et le notaire en nullité de la vente de 2008 et en indemnisation.
La cour d’appel de Caen, le 30 janvier 2024, prononce la nullité de la vente de 2008 et rejette la demande de remboursement des taxes foncières, l’acquéreur ayant la possibilité de saisir l’administration fiscale d’une demande de dégrèvement.
La décision
La troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-13.491 et 24-15.282) approuve d’abord la nullité. Elle rappelle l’article L. 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques : les biens du domaine public « sont inaliénables et imprescriptibles », d’où « une interdiction de se défaire d’un bien appartenant à ce domaine, de manière volontaire ou non, à titre onéreux ou gratuit », et « la vente d’un immeuble du domaine public ne peut avoir lieu qu’après décision de déclassement ». Le déclassement rétroactif permis par l’ordonnance du 19 avril 2017 ne s’applique pas à une décision de déclassement prise en 2014. Et la cour d’appel, ayant relevé qu’aucune régularisation par acte notarié n’était intervenue pour les parcelles litigieuses alors que la première parcelle avait fait l’objet d’un nouvel acte, a pu en déduire qu’il n’y avait pas eu d’accord des parties pour réitérer la vente, et que celle-ci était nulle.
Sur les taxes foncières, elle casse au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil : « l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences ». En renvoyant l’acquéreur vers un dégrèvement, « alors que le paiement de la taxe foncière acquittée par l’acquéreur d’un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Renvoi devant la cour d’appel de Rennes sur ce point, dépens à la charge du notaire.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un terrain du domaine public ne se vend pas, il se déclasse d’abord. Voirie, dépendances de routes départementales, emprises affectées à un service public : tant qu’un bien est affecté et qu’aucune décision de déclassement n’est intervenue, sa vente est nulle de nullité absolue, et le déclassement postérieur ne la sauve que si les parties réitèrent leur accord, en pratique par un nouvel acte. Pour l’expert saisi d’une évaluation, la question de la domanialité se pose dès qu’un vendeur est une personne publique ou qu’un terrain jouxte une voie : l’origine de propriété, l’affectation passée et la décision de déclassement figurent dans le rapport, car un terrain qui ne peut pas être vendu n’a pas de valeur vénale au sens de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1), qui suppose une transaction possible.
L’annulation, et après. La nullité remet les parties dans l’état antérieur : le bien retourne au vendeur, le prix à l’acquéreur. Mais l’acquéreur a, entre-temps, payé des taxes foncières, des frais d’acte, parfois des travaux, et il a peut-être renoncé à d’autres opérations. L’arrêt dit que la taxe foncière est un préjudice à réparer par le responsable, ici la collectivité venderesse et le notaire selon les fautes, sans renvoyer l’acquéreur vers une procédure fiscale incertaine. Le même raisonnement vaut pour les autres dépenses exposées en pure perte.
Ce qui se chiffre. Le rapport de l’expert, dans une annulation, présente les restitutions et les préjudices sur deux colonnes distinctes. Restitutions : le prix, et pour le bien, sa valeur à la date de la restitution si des améliorations ou des dégradations sont intervenues, avec l’indemnité correspondante. Préjudices : taxes foncières et frais d’acte, dépenses utiles conservées par le vendeur, coût des démarches, et la perte de chance de réaliser l’opération projetée, qui se mesure par l’écart entre ce que le terrain aurait rapporté et ce qui a été obtenu, affecté d’une probabilité. Chaque poste a sa pièce : avis d’imposition, factures, projet.
La régularisation partielle et la cohérence des valeurs. Ici, une parcelle a été rachetée en 2014 après déclassement, les deux autres non. L’acte de 2014 fournit une référence de prix intéressante pour évaluer les parcelles voisines à la même date ; il montre aussi ce que la collectivité était prête à faire pour l’une et pas pour les autres, ce qui pèse dans l’appréciation des fautes.
Le contrôle avant achat. Un acquéreur professionnel qui achète à une collectivité fait vérifier la délibération de déclassement et le procès-verbal de désaffectation. Une évaluation préalable, quand elle est demandée, signale l’absence de ces pièces comme une réserve bloquante, avant tout chiffre.
Ce que l’expert en retient
- Un bien du domaine public est inaliénable ; sa vente sans déclassement préalable est nulle, et un déclassement ultérieur ne la régularise qu’avec un nouvel accord des parties.
- La taxe foncière payée par l’acquéreur d’une vente annulée est un préjudice indemnisable, sans renvoi vers un dégrèvement fiscal.
- Le chiffrage d’une annulation distingue les restitutions, prix et bien, des préjudices, taxes, frais, dépenses utiles, perte de chance.
- Une régularisation partielle donne une référence de prix et un indice sur les fautes respectives.
- Face à un vendeur public, la délibération de déclassement et la désaffectation se vérifient avant toute évaluation.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et le terme valeur vénale du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Bail sur le domaine public : nul, mais la jouissance se paie et Réticence dolosive sur les fondations : vente annulée et indemnité de jouissance. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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