Bilan promoteur

Le bilan promoteur raisonne à l’envers. On part de ce que vaudra le projet une fois construit et vendu, on retire tout ce qu’il faudra dépenser pour y parvenir, et ce qui reste est ce qu’un opérateur peut payer pour le terrain ou l’immeuble à transformer. La Charte le formule ainsi : la valeur d’un bien en l’état s’obtient en déduisant de la valeur du projet achevé l’ensemble des coûts nécessaires à sa réalisation.

La méthode s’applique aux terrains constructibles en milieu urbanisé, aux immeubles en cours de développement, aux biens destinés à une restructuration lourde et aux opérations d’aménagement. La Charte note que la jurisprudence l’admet progressivement, notamment dans les marchés étroits ou comme méthode de recoupement, et que l’État la préconise pour son patrimoine.

D’où vient la règle

Le Titre III, § 2.8 de la Charte (6e édition, novembre 2025) détaille la méthodologie. La valeur de sortie est celle du projet comme s’il était achevé à la date d’évaluation, aux conditions de marché actuelles, non une valeur future. Les coûts sont ceux d’un acquéreur type : démolition, construction et infrastructures, honoraires techniques, gestion et commercialisation, frais financiers sur la totalité du projet, marge du promoteur exprimée en pourcentage des coûts ou de la valeur de sortie. Après déduction des frais d’acquisition du terrain, on obtient la valeur résiduelle. Les EVS 2025 décrivent les méthodes résiduelles au § 9 de leur partie méthodologique, et l’EVS 6 y recourt pour les biens soumis à une échéance énergétique.

Dans un rapport d’expertise

L’expert commence par vérifier la constructibilité réelle (règlement du plan local d’urbanisme, servitudes, accès, réseaux, risques), car la surface de plancher réalisable commande tout le calcul. Il établit la valeur de sortie par comparaison avec des ventes de logements ou de locaux neufs, chiffre les coûts sur des ratios récents ou des devis, et fixe la marge selon le risque de l’opération. La Charte impose de tester la cohérence par comparaison avec des ratios de marché, de vérifier le pourcentage foncier sur valeur de sortie et de documenter les sources : de petites variations d’hypothèses changent beaucoup le résultat, et le rapport présente cette sensibilité.

Exemple

Terrain de 1 500 m² en zone urbaine autorisant 900 m² de surface de plancher, soit environ 800 m² habitables en douze logements. Valeur de sortie : 800 m² à 4 200 € par m², soit 3 360 000 €. Coûts : construction 1 440 000 € (1 600 € par m² de surface de plancher), honoraires et frais techniques 15 % soit 216 000 €, commercialisation 4 % de la sortie soit 134 000 €, frais financiers 90 000 €, marge 8 % de la sortie soit 269 000 €. Total des coûts : 2 149 000 €. Valeur résiduelle avant frais d’acquisition : 1 211 000 € ; après déduction de 7 % de frais d’acquisition, charge foncière admissible d’environ 1 130 000 €, soit 1 255 € par m² de surface de plancher. Une baisse de 5 % du prix de vente ramènerait ce chiffre à environ 990 000 €.

À ne pas confondre avec

La méthode par comparaison sur des terrains voisins reste la référence lorsqu’elle est possible ; le bilan promoteur la complète ou la remplace quand les références manquent. Le DCF projette des revenus locatifs, le bilan promoteur une vente unique à l’achèvement.