Des mobil-homes, des modules, des abris, des dalles et plateformes en béton, une zone de stockage, des containers et une caravane, installés sans autorisation sur des parcelles classées en zone naturelle. La commune obtient en référé leur démolition et l’expulsion des occupants, différées d’un an. L’occupant, âgé de 76 ans et malade, y vit depuis de nombreuses années. La Cour de cassation, le 25 juin 2026, juge que ce délai suffit à rendre la mesure proportionnée. Pour qui achète ou évalue un terrain bâti sans permis, l’arrêt rappelle une évidence trop souvent oubliée : ce qui est construit en violation des règles d’urbanisme ne vaut que ce que vaut le terrain, moins le coût de le libérer.
Les faits
Un propriétaire possède des parcelles contiguës situées en zone N du plan local d’urbanisme de Brie-Comte-Robert. Il s’y est installé avec sa compagne. La commune soutient que les constructions et aménagements implantés sur les parcelles n’ont fait l’objet d’aucune autorisation et contreviennent à la destination de zone naturelle et au plan local d’urbanisme. Elle assigne les occupants en référé, en démolition, enlèvement et expulsion.
La cour d’appel de Paris, le 18 novembre 2021, ordonne la démolition des mobil-homes, modules, abris, dalles et plateformes en béton, zone de stockage et containers, l’enlèvement de la caravane, des objets mobiliers et des véhicules, l’expulsion à l’expiration d’un délai d’un an et la remise du terrain en état naturel et boisé. Le propriétaire se pourvoit : le juge des référés ne peut ordonner des mesures portant une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et du domicile ; la cour avait constaté sa vulnérabilité, son âge et ses liens étroits avec les lieux, et ne pouvait pas se fonder sur le seul report d’exécution pour juger la mesure proportionnée.
La décision
La troisième chambre civile rejette le pourvoi (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, publié au bulletin). Elle rappelle l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile : le juge des référés peut « toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme sur le respect de la vie privée et du domicile.
Elle pose la règle : « Le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention susvisée. »
Puis elle approuve la cour d’appel : ayant retenu que les constructions et aménagements, « réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du PLU, caractérisaient un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonné leur démolition ou leur enlèvement », et relevé l’âge, l’ancienneté de l’installation et l’état de santé de l’occupant, elle « a pu en déduire qu’en différant les mesures de démolition et d’enlèvement ordonnées à la date d’expulsion » et « en différant celle-ci d’un an à compter de la signification de la décision, la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés », « au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Une construction irrégulière n’a pas de valeur vénale propre. Ce qui est édifié sans autorisation en zone naturelle reste exposé à une démolition ordonnée par le juge, à la demande de la commune. Aucun acquéreur informé ne paierait ces installations ; l’expert ne peut donc les compter dans la valeur du bien. Le terrain s’évalue comme un terrain naturel, avec les références de ventes de terrains non constructibles du secteur, et non comme un terrain d’agrément équipé. C’est la définition même de la valeur vénale de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (6e édition, novembre 2025, Titre III, § 1.1), qui suppose un acquéreur agissant en connaissance de cause.
Le coût de la remise en état se déduit. La cour d’appel a ordonné la remise du terrain « en état naturel et boisé ». Démolir des dalles, évacuer des containers et des mobil-homes, replanter : ce sont des dépenses que l’acquéreur devra engager ou que le propriétaire supportera. Dans un rapport, elles viennent en déduction de la valeur du terrain nu, sur devis ou sur ratios documentés, et elles peuvent rendre le bien de valeur presque nulle quand le terrain naturel vaut peu.
La régularité se vérifie avant l’évaluation. Zonage du document d’urbanisme, autorisations d’urbanisme délivrées, conformité des travaux : ce sont des pièces à demander avant la visite, disponibles auprès de la commune et, pour le zonage, sur le Géoportail de l’urbanisme. Un terrain en zone N ou A avec des constructions non déclarées est un cas fréquent en milieu rural et sur le littoral. L’expert le signale dans son rapport comme une réserve expresse et évalue selon deux hypothèses quand la régularisation reste possible, ce qui est rarement le cas en zone naturelle pour une habitation.
L’occupant protégé, pas les constructions. L’article 8 de la Convention a pesé sur le délai, pas sur le principe. Le juge module l’exécution, un an ici, en fonction de la situation personnelle ; il ne renonce pas à la démolition. Pour un vendeur ou un héritier qui espérerait faire valoir l’ancienneté de l’occupation, l’arrêt ferme la porte : l’ancienneté joue sur le calendrier, non sur la valeur.
Le contentieux du prix. Quand un tel terrain a été acheté comme s’il était équipé, la question devient celle du prix payé. Selon les pièces de la vente, l’acquéreur peut chercher la responsabilité du vendeur qui a tu l’irrégularité, ou la nullité pour erreur ou dol. Dans tous les cas, le préjudice se mesure par la différence entre le prix payé et la valeur vénale du terrain tel qu’il est en droit, à la date de la vente, ce qui est une mission d’expertise classique.
Ce que l’expert en retient
- Une construction sans autorisation en zone naturelle est démolissable en référé ; elle n’entre pas dans la valeur vénale du bien.
- Le terrain s’évalue pour ce qu’il est en droit, avec les références de terrains non constructibles, moins le coût de remise en état.
- La régularité des constructions se vérifie avant la visite : zonage, autorisations, conformité ; toute réserve est écrite dans le rapport.
- L’âge ou la vulnérabilité de l’occupant diffèrent l’exécution ; ils ne changent ni le principe de la démolition ni la valeur.
- Un terrain acheté comme équipé alors qu’il ne l’est pas en droit ouvre une action sur le prix, chiffrée par l’écart entre prix payé et valeur vénale réelle.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et le terme valeur vénale du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation d’une construction irrégulière et Empiètement : la démolition s’impose, la bande de terrain a un prix. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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Je vérifie le zonage et les autorisations, puis j'évalue le terrain pour ce qu'il est en droit, en chiffrant le coût d'une remise en état et la valeur des installations qui peuvent rester.
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