Une métropole exproprie des appartements et des caves dans un immeuble en copropriété frappé d’un arrêté de péril. Pour fixer l’indemnité, la cour d’appel déduit de la valeur des lots le coût des travaux estimé en 2013 par la métropole, actualisé en 2021, et refuse de compter la surface des caves. La Cour de cassation casse le 30 janvier 2025 sur les deux points : des travaux de structure avaient été réalisés entre-temps, et la cour avait elle-même constaté que les caves constituaient une plus-value dans les ventes. L’arrêt est inédit, mais il touche à deux réflexes du chiffrage des indemnités qu’un rapport d’expertise doit contrôler ligne par ligne.
Les faits
La propriétaire de plusieurs lots, appartements et caves, dans un immeuble en copropriété est expropriée au profit d’une métropole. Un arrêté de péril a été pris en 2014 ; la copropriété a réalisé des travaux de structure, et l’arrêté a été levé en 2019. La cour d’appel de Lyon, le 5 septembre 2023, fixe l’indemnité totale de dépossession à 303 940 €, dont 275 400 € d’indemnité principale et 28 540 € d’indemnité de remploi, pour cinq lots.
Pour y parvenir, elle part d’une valeur au mètre carré, en déduit le coût des travaux tel qu’il avait été estimé en 2013 par la métropole et réactualisé en 2021, les honoraires de vente et la marge de l’opérateur. Elle refuse en outre de prendre en compte une surface pondérée pour les caves, dont la superficie « ne peut augmenter artificiellement celle des appartements », tout en relevant que ces caves constituaient une plus-value pour les ventes.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-22.836), au visa de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Sur les travaux : la cour d’appel avait relevé « que l’état de l’immeuble était plus dégradé en 2014 qu’en 2019 et que des travaux de structure avaient été réalisés pour parvenir à la mainlevée, à cette dernière date, de l’arrêté de péril, ce dont il se déduisait qu’une partie des travaux dont le coût avait été estimé en 2013 par la Métropole avait été réalisée, de sorte que celui-ci ne pouvait être déduit de la valeur du bien à exproprier ». En le déduisant quand même, elle « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ».
Sur les caves : après avoir relevé qu’elles « constituaient une plus-value pour les ventes, sans qu’il résulte d’aucun motif que la valeur moyenne du prix retenu pour les appartements expropriés prenait en compte une telle plus-value », la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Dijon pour le calcul des indemnités.
Ce que cela change pour l’évaluation
Un abattement pour travaux suppose des travaux à faire. Déduire de la valeur d’un lot le coût de sa remise en état est légitime quand l’acquéreur devra effectivement l’engager ; c’est ce que ferait un acheteur informé, et la valeur vénale se définit par référence à lui. Mais une estimation ancienne, ici 2013, ne décrit plus l’immeuble après les travaux de structure votés par la copropriété et la mainlevée du péril. Le rapport d’expertise vérifie donc, pièce par pièce, l’état à la date de référence : procès-verbaux d’assemblée, appels de fonds réglés, factures, rapport de l’architecte ayant conduit à la mainlevée. Ce qui a été payé par les copropriétaires, dont l’expropriée à hauteur de ses tantièmes, ne peut être déduit une seconde fois.
Les annexes se comptent, mais pas deux fois. Une cave, un grenier, un parking ou un jardin privatif ne s’ajoutent pas mètre pour mètre à la surface habitable ; ils entrent dans la valeur par une surface pondérée, avec un coefficient, ou par une valeur forfaitaire, selon les usages du marché local. Ce que la Cour reproche à la cour d’appel, c’est d’avoir constaté la plus-value et de ne l’avoir comptée nulle part : ni dans la surface, ni dans le prix unitaire, ni par un montant séparé. L’expert choisit une méthode et l’explique ; la seule erreur est le silence.
La cohérence entre comparables et bien évalué. Si le prix moyen au mètre carré retenu provient de ventes d’appartements avec cave, il inclut déjà la plus-value, et une valeur séparée pour la cave ferait double emploi ; s’il provient de ventes sans cave, ou de références brutes non retraitées, la cave doit être ajoutée. Le rapport indique pour chaque comparable la présence ou l’absence d’annexes, ce qui permet au juge de suivre le calcul.
Honoraires et marge d’opérateur. La cour d’appel avait aussi déduit des honoraires de vente et une marge d’opérateur, comme dans un bilan promoteur. Cette approche n’a pas été censurée en tant que telle, mais elle appelle la même vigilance : une méthode par bilan se justifie pour un immeuble à restructurer, non pour des lots évalués par comparaison, et les deux ne se cumulent pas.
Le remploi suit l’indemnité principale. L’indemnité de remploi de 28 540 € est calculée par tranches sur l’indemnité principale ; toute correction de celle-ci la modifie, ce que la cassation retient en visant l’indemnité totale.
Ce que l’expert en retient
- Un abattement pour travaux se justifie pour les seuls travaux restant à réaliser à la date de référence ; les travaux votés et payés par la copropriété ne se déduisent pas.
- Une annexe qui valorise un lot entre dans l’indemnité, par surface pondérée, par forfait ou par prix unitaire ajusté, mais une seule fois.
- Chaque comparable est décrit avec ses annexes, pour que le juge voie si la plus-value est déjà dans le prix unitaire.
- Le bilan promoteur et la comparaison ne se cumulent pas sur un même lot.
- L’indemnité de remploi se recalcule dès que l’indemnité principale change.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes surface pondérée et indemnité de remploi du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Expropriation : trois arrêts récents de la Cour de cassation et Préemption : le prix fixé par le juge et la consistance du bien en copropriété. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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