Une SAFER préempte une parcelle de vignes. Elle notifie sa décision au notaire et à l’acquéreur évincé dans le délai de quinze jours, mais la lettre destinée à l’acquéreur revient : l’adresse transmise par le notaire était fausse. La SAFER renvoie sa décision, vingt jours après la première lettre, à l’adresse corrigée. La cour d’appel annule la préemption pour notification tardive. La Cour de cassation casse le 19 mars 2026, dans un arrêt publié : le délai de quinze jours ne court qu’à compter du jour où la SAFER reçoit du notaire une notification complète et exacte du nom et de l’adresse de l’acquéreur. Avec l’arrêt du 9 juillet 2026 commenté ici en septembre, la Cour dessine les deux faces d’une même règle : la notification à l’acquéreur évincé est une formalité substantielle, et c’est le notaire qui en fournit la matière.
Les faits
Un notaire informe la SAFER de Bourgogne-Franche-Comté de la vente d’une parcelle en nature de vignes à un couple d’acquéreurs. Par deux lettres du 9 décembre 2020, l’une au notaire, l’autre aux acquéreurs à l’adresse mentionnée dans le document transmis par le notaire, la SAFER déclare exercer son droit de préemption. Le pli destiné aux acquéreurs lui revient avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ». La SAFER leur notifie alors sa décision par lettre du 29 décembre 2020, reçue le 30 décembre, à la nouvelle adresse communiquée par le notaire.
Les acquéreurs assignent la SAFER en annulation de la décision de préemption. La cour d’appel de Paris, le 11 octobre 2024, leur donne raison : la SAFER ayant notifié sa décision au notaire le 9 décembre 2020, elle devait la notifier aux acquéreurs évincés, à peine de nullité de plein droit, dans les quinze jours de cette date ; peu importe que le notaire lui ait communiqué une adresse erronée, puisque la première notification est inexistante.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301, publié au bulletin), sur un moyen relevé d’office, au visa des articles L. 143-3, R. 141-2-1 et R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime.
Elle rappelle les trois textes : la SAFER doit, à peine de nullité, motiver sa décision de préemption par référence aux objectifs de l’article L. 143-2 « et la porter à la connaissance des intéressés » ; le notaire fait connaître à la SAFER, deux mois avant la date envisagée pour la cession, « les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l’acte de cession » ; la décision de préemption « est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire ».
Puis elle pose la règle : « La notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit. Il en résulte que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé. »
La cour d’appel, qui avait relevé que la SAFER justifiait d’une adresse erronée communiquée par le notaire et d’une nouvelle notification faite dans les quinze jours de la communication de l’adresse exacte, « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ». L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Ce que cela change pour l’évaluation
Deux arrêts, une même formalité. Le 9 juillet 2026, la Cour a jugé qu’une lettre envoyée à une adresse incomplète n’est pas une notification et que le délai de recours de six mois ne court pas contre l’acquéreur évincé. Le 19 mars 2026, elle juge que le délai de quinze jours de la SAFER ne court pas tant que le notaire ne lui a pas donné une adresse exacte. Les deux règles protègent la même chose : l’information effective de l’acquéreur évincé. Elles déplacent aussi le point sensible du dossier vers la déclaration d’intention d’aliéner du notaire, dont le contenu conditionne désormais la validité des délais de part et d’autre.
Pour l’acquéreur évincé, la question devient le prix. Une préemption régulière prive l’acquéreur d’une parcelle qu’il avait négociée à un prix. Si la SAFER préempte au prix de la vente, il perd l’opération ; s’il conteste ensuite la décision sur le fond, il doit démontrer un préjudice, et la mesure de ce préjudice est l’écart entre le prix convenu et la valeur vénale de la parcelle à la date de la vente, augmenté des frais engagés. Un rapport qui établit cette valeur avec les ventes de vignes du même cru, du même classement et de la même période, en distinguant le foncier nu et les plantations, donne une base à la discussion, que la préemption soit annulée ou non.
Pour le vendeur, la révision du prix. La SAFER peut aussi préempter en proposant un prix inférieur, lorsqu’elle estime le prix convenu exagéré au regard des prix pratiqués dans la région pour des biens comparables ; le vendeur peut alors retirer son bien de la vente ou saisir le tribunal pour faire fixer le prix. Le dossier se joue sur les références : ventes de terres et de vignes de même nature dans le secteur, barèmes indicatifs de la valeur vénale des terres agricoles publiés chaque année, état des plantations, droits de plantation, baux en cours. C’est l’objet de l’article sur la révision du prix et le retrait de la vente, cité plus bas.
Pour le notaire et les parties, une déclaration exacte. L’arrêt fait de la notification du notaire le point de départ du délai. Pour l’expert qui intervient en amont d’une vente de biens ruraux, cela signifie que la valeur convenue, la consistance déclarée et l’identité des parties doivent être cohérentes dès la déclaration : un prix mal justifié appelle une révision, une consistance mal décrite fausse la comparaison, une adresse fausse décale les délais.
Terres, vignes et bâtiments ne se valent pas. Une parcelle en nature de vignes s’évalue avec les ventes de vignes de l’appellation, non avec les terres labourables voisines ; un bâtiment d’exploitation, une maison de vigneron ou une parcelle constructible en bordure de village relèvent d’autres références. La mission d’évaluation décompose le bien en éléments homogènes, cite pour chacun ses comparables, puis reconstitue la valeur d’ensemble.
Ce que l’expert en retient
- Le délai de quinze jours de la SAFER pour notifier l’acquéreur évincé court à réception d’une adresse complète et exacte, transmise par le notaire.
- Avec l’arrêt du 9 juillet 2026, la notification à l’acquéreur évincé est une formalité substantielle dans les deux sens : ni le délai de la SAFER ni celui du recours ne courent sans elle.
- Le préjudice de l’acquéreur évincé se mesure par l’écart entre prix convenu et valeur vénale à la date de la vente, plus les frais.
- Une préemption avec révision du prix se discute sur des références de ventes de biens comparables et sur la consistance exacte du bien.
- Vignes, terres, bâtiments et parcelles constructibles s’évaluent chacun avec leurs propres comparables.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le terme droit de préemption du lexique et le guide Collectivité, préemption : fixer un prix défendable complètent cet article. Sur le même thème : Préemption SAFER : pas de notification, pas de délai de recours et SAFER : révision du prix et retrait de la vente. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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