Indemnité de remploi

Recevoir la valeur vénale de son bien ne suffit pas à se retrouver dans la même situation qu’avant : pour acheter un bien équivalent, il faut payer des droits d’enregistrement, des frais de notaire, parfois une commission d’agence. L’indemnité de remploi couvre ces frais. Elle est due au propriétaire exproprié en plus de l’indemnité principale, et son montant est calculé sur celle-ci selon un barème dégressif que les juridictions appliquent de façon constante.

Une indemnité de même nature existe dans l’indemnité d’éviction du locataire commercial, où l’article L. 145-14 du Code de commerce vise les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

D’où vient la règle

L’article R. 322-5 du Code de l’expropriation prévoit que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature, moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Le même article réserve les cas où elle n’est pas due, notamment lorsque le bien était notoirement destiné à la vente. Elle est une application du principe de réparation intégrale de l’article L. 321-1.

Le barème le plus répandu devant les juridictions de l’expropriation retient 20 % de l’indemnité principale jusqu’à 5 000 €, 15 % de 5 000 € à 15 000 €, et 10 % au-delà. Ce barème n’est pas dans la loi ; il traduit une pratique et peut être discuté, par exemple à la baisse pour les terrains agricoles dont les frais d’acquisition sont moindres.

Dans un rapport d’expertise

L’expert calcule le remploi sur l’indemnité principale qu’il propose, en détaillant les tranches, et le recalcule en variante sur l’offre de l’expropriant pour que les parties visualisent l’écart. Il vérifie que le bien n’entre pas dans un cas d’exclusion et signale les circonstances qui pourraient conduire le juge à moduler le taux. Dans une indemnité d’éviction, il applique la même logique aux droits d’enregistrement d’une cession de fonds de commerce et aux honoraires afférents.

Exemple

L’indemnité principale d’une maison expropriée est fixée à 230 000 €. Le remploi ressort à 20 % de 5 000 € (1 000 €), plus 15 % de 10 000 € (1 500 €), plus 10 % de 215 000 € (21 500 €), soit 24 000 €. L’indemnité totale, hors autres accessoires, est de 254 000 €. Si le juge retenait l’offre de la commune à 195 000 €, le remploi serait de 20 500 €.

À ne pas confondre avec

L’indemnité pour perte de revenus locatifs pendant le temps nécessaire au remploi, poste distinct admis par la Cour de cassation, et les frais de déménagement, remboursés sur justificatif.