Une propriétaire loue des vignes à un fermier, sans les bâtiments. Elle donne l’une des parcelles louées à sa fille, puis toutes deux promettent de vendre l’ensemble à un même acquéreur : la bastide, la piscine et les vignes de la mère pour 4 290 000 €, la parcelle de vignes de la fille pour 300 000 €. Le notaire notifie au fermier l’intention de vendre le tout, en précisant que les deux biens ne peuvent être vendus séparément. Le fermier ne préempte pas et demande seulement que son bail continue ; deux ans plus tard, il attaque la promesse et les ventes. La cour d’appel d’Aix-en-Provence lui donne tort : vignes et bastide, enclos d’un même muret, forment un ensemble indivisible qui pouvait être notifié à un prix global. La Cour de cassation casse le 16 avril 2026, par un arrêt publié : le fermier préempte les seuls biens loués, sauf indivisibilité du fonds vendu, et « seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible ». La ventilation du prix, que l’on croyait évitée, redevient la question centrale.
Les faits
Mme C. a donné à bail rural à M. P. trois parcelles de vignes, à l’exclusion des bâtiments d’habitation et d’exploitation qui s’y trouvent. L’une de ces parcelles a été divisée en deux ; Mme C. a donné à sa fille, Mme R., la partie en nature de vignes, l’autre partie portant la bastide, la piscine et le terrain attenant.
Par acte notarié du 20 octobre 2020, la mère et la fille consentent à M. K. une promesse unilatérale de vente portant, d’une part, sur les parcelles de Mme C., désignées comme l’immeuble 1, au prix de 4 290 000 €, d’autre part, sur la parcelle de Mme R., désignée comme l’immeuble 2, au prix de 300 000 €. Le 17 novembre 2020, la notaire notifie au fermier l’intention de vendre l’ensemble des parcelles, en lui indiquant que les deux biens ne peuvent être vendus séparément, conformément à la promesse. Le 10 décembre, la société LBSA, substituée au bénéficiaire, lève l’option et verse le prix entre les mains de la notaire. Le 14 décembre, le fermier indique ne pas s’opposer à la vente des parcelles de Mme C. et souhaiter voir son bail se poursuivre. Le 19 mars 2021, Mme C. vend l’immeuble 1 à la société ; Mme R. refuse de réitérer pour l’immeuble 2, et la société l’assigne en vente parfaite. Le 8 août 2022, le fermier saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de la promesse et des ventes.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 12 décembre 2024, le déboute : un propriétaire peut aliéner par une vente unique un ensemble économique indivisible comprenant le domaine affermé et un bien qui ne l’est pas ; l’ensemble du terrain, vignes et bastide, est clôturé d’un muret avec des voies de circulation intérieures communes ; la notification unique à prix global était donc régulière, et le fermier a renoncé à préempter.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 25-11.587, publié au bulletin), au visa des articles L. 412-1, L. 412-4 et L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime. Le propriétaire qui aliène un bien rural à titre onéreux « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place » ; la notification du notaire « vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus » ; le droit de préemption « s’exerce nonobstant toutes clauses contraires ».
La règle est énoncée en deux phrases : « Lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l’autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural. Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible. »
En jugeant l’ensemble indivisible « alors qu’elle constatait que les biens vendus par un acte unique appartenaient à des propriétaires distincts », la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations. Cassation totale, renvoi devant la cour d’appel de Montpellier, l’acquéreur et sa société supportant les dépens et 3 000 € au titre de l’article 700.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le principe : préempter les terres louées, à leur prix. Le fermier n’a de droit que sur ce qu’il loue. Quand le bailleur vend plus large, la maison, les bâtiments, des parcelles libres, la notification doit lui permettre d’acheter les seules terres louées, ce qui suppose un prix propre à ces terres. L’exception de l’ensemble indivisible autorise une offre unique à prix global, mais elle se prouve, elle s’apprécie strictement, et elle ne franchit pas la limite de la propriété : deux vendeurs, deux offres, même si la donation à la fille est récente et si le muret enclôt le tout.
Ventiler, et documenter la ventilation. L’expert instruit pour préparer une notification, ou pour la contester, établit deux valeurs. Celle des parcelles louées, qui se réfère aux ventes de terres et de vignes comparables de l’appellation et de la commune, aux valeurs vénales des terres agricoles publiées chaque année, et à l’état des plantations ; il précise si la valeur retenue tient compte du bail en cours, ce qui est le cas pour un tiers acquéreur, ou de la libération du bien, ce qui est le cas si le fermier achète. Celle des biens non loués, une bastide avec piscine et terrain d’agrément, qui relève du marché résidentiel de prestige et se compare à d’autres maisons, non à des hectares. La somme des deux se rapproche du prix global de la promesse ; l’écart, s’il existe, dit quelle part du prix a été mise sur les vignes.
Le recours du fermier sur le prix. Si le prix notifié pour les biens loués lui paraît exagéré, le fermier peut saisir le tribunal paritaire, « qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente » (article L. 412-7 du Code rural et de la pêche maritime) ; le propriétaire garde alors la faculté de renoncer à la vente. Une ventilation qui charge les vignes pour décourager le fermier, tout en allégeant la maison, ne résiste pas à une expertise contradictoire menée avec les références du marché viticole.
Qu’est-ce qu’un tout indivisible ? L’indivisibilité que la Cour admet est économique : des vignes sans chai ni matériel, un domaine dont les bâtiments d’exploitation et l’habitation du vigneron sont imbriqués, un accès unique. Un muret et des voies communes ne suffisent pas à en faire la démonstration, et la Cour n’a pas eu à se prononcer sur ce point. Le rapport d’évaluation décrit les liens fonctionnels entre les parcelles et les bâtiments, ce qui permet au juge de trancher sur des faits plutôt que sur une clôture.
Le titre de chaque parcelle. Une donation-partage, une division cadastrale, une SCI familiale : la propriété de chaque parcelle se lit dans les titres et au cadastre avant toute notification. L’expert qui prépare une vente le vérifie et l’indique dans son rapport, parce que la ventilation du prix suit la ventilation de la propriété.
Ce que l’expert en retient
- Le fermier préempte les seuls biens loués, sauf indivisibilité prouvée du fonds vendu ; des biens de propriétaires distincts ne forment jamais un tout indivisible.
- Une notification portant sur des terres louées et des biens libres suppose un prix propre aux terres louées, établi avec des références de marché.
- Le fermier qui juge le prix exagéré saisit le tribunal paritaire, qui fixe la valeur vénale après expertise.
- L’indivisibilité se démontre par des liens fonctionnels entre parcelles et bâtiments, non par une clôture.
- La propriété de chaque parcelle se vérifie dans les titres avant de ventiler le prix.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes droit de préemption, valeur vénale et décote pour occupation du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Préemption SAFER : le délai de quinze jours et l’adresse exacte et Fermage d’un centre équestre : la clause globale est illicite. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
Une vente de terres louées avec la maison, et un prix à ventiler ?
J'établis la valeur des parcelles louées et celle des biens non loués, je vérifie si l'ensemble est réellement indivisible et je fournis au notaire, au fermier ou au tribunal paritaire une ventilation du prix qui tient.
Devis gratuit, par email ou par téléphone. Aucun engagement avant acceptation du devis. Honoraires jamais indexés sur la valeur du bien (Charte de l’expertise, Titre I, §2.1).
