Deux acquéreurs signent une promesse pour une parcelle en Provence. La SAFER préempte une partie de la parcelle, envoie sa décision aux acquéreurs à l’adresse figurant dans la déclaration du notaire, et les lettres reviennent : adresse incomplète. Deux ans plus tard, les acquéreurs, qui n’ont finalement obtenu qu’une moitié de la parcelle, demandent l’annulation de la préemption. Trop tard, dit la cour d’appel : ils savaient depuis novembre 2020. La Cour de cassation, dans un arrêt publié du 9 juillet 2026, juge le contraire : sans notification régulière, le délai de six mois ne court pas, même si l’acquéreur évincé a appris la décision autrement.
Les faits
Par acte du 23 juin 2020, un propriétaire promet de vendre une parcelle à un couple. Informée du projet, la SAFER Provence-Alpes-Côte d’Azur décide le 18 septembre 2020 de préempter une partie seulement de la parcelle ; le même jour, elle notifie sa décision aux acquéreurs, à l’adresse indiquée dans la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire. Les plis lui reviennent avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage ». Le 25 septembre, elle affiche l’avis de préemption en mairie.
Le vendeur refuse la préemption partielle ; la SAFER acquiert alors la totalité, divise la parcelle en deux, en revend une moitié aux acquéreurs le 14 septembre 2021 et attribue l’autre à un autre candidat en janvier 2022. Le 18 août 2022, les acquéreurs assignent la SAFER et le vendeur en annulation de la décision de préemption. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 14 novembre 2024, les déclare irrecevables : le délai de six mois a couru dès l’affichage du 25 septembre 2020, la SAFER a respecté son obligation en écrivant à l’adresse fournie, et les acquéreurs étaient informés « a minima en novembre 2020 ».
La décision
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-15.423, publié au bulletin), au visa de l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime.
Elle rappelle que l’action contre une décision de préemption de la SAFER est irrecevable au-delà de six mois « à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques », que la décision doit être portée à la connaissance des intéressés et notifiée à l’acquéreur évincé par lettre recommandée dans les quinze jours de la notification du notaire, et que le délai de quinze jours ne court qu’à compter d’une notification complète et exacte du notaire sur l’identité et le domicile de l’acquéreur évincé, comme elle l’a jugé le 19 mars 2026.
Puis la règle : « la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen ». La cour d’appel, qui avait constaté que la lettre n’avait pas pu être présentée, ne pouvait pas faire courir le délai.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le recours reste ouvert, et il porte sur un prix. Contester une préemption de SAFER, c’est d’abord discuter sa motivation au regard des objectifs de l’article L. 143-2, mais c’est aussi, très souvent, discuter le prix : la SAFER peut préempter au prix de la promesse ou proposer un prix inférieur en cas de révision (article L. 143-10), et le vendeur peut alors retirer le bien ou saisir le tribunal pour faire fixer le prix. L’acquéreur évincé qui retrouve son recours retrouve aussi la possibilité de faire examiner si la préemption, et sa rétrocession à un autre candidat, ont respecté leur objet. Un rapport d’évaluation du bien, agricole ou constructible selon son classement, fonde cette discussion.
La préemption partielle et la valeur du reste. La SAFER n’a voulu ici qu’une partie de la parcelle ; le vendeur a refusé, comme le Code rural le lui permet, et exigé l’acquisition de la totalité. Ce refus n’est pas une formalité : une parcelle amputée de sa partie agricole, ou de son accès, ne vaut pas la fraction de son prix correspondant à la surface restante. L’expert chiffre la dépréciation du surplus, comme en matière d’expropriation partielle, pour éclairer le vendeur sur l’intérêt d’exiger la totalité et pour justifier la demande de prix.
Les références en matière agricole. La valeur d’un bien rural s’établit à partir des ventes de terres et de prés du secteur, publiées chaque année par le barème indicatif de la valeur vénale des terres agricoles, et des cessions comparables connues de la SAFER elle-même, dont l’expert peut demander communication dans la procédure. Pour une parcelle en zone constructible ou en limite de zone urbanisée, comme c’est fréquent en Provence, la question de la qualification du terrain se pose avant celle du prix, avec le plan local d’urbanisme à la date de la promesse.
Une notification, ce sont des pièces. L’arrêt fait peser sur la SAFER le risque d’une adresse incomplète, même fournie par le notaire. Pour les parties, la leçon est pratique : vérifier l’adresse dans la déclaration d’intention d’aliéner, conserver les accusés de réception, dater chaque échange. La même exigence de traçabilité vaut pour le rapport d’évaluation produit dans la contestation, qui doit indiquer ses sources et ses dates pour être discuté utilement.
Ce que l’expert en retient
- Sans notification régulière à l’acquéreur évincé, le délai de six mois pour contester une préemption de SAFER ne court pas, même s’il a été informé autrement.
- La contestation d’une préemption porte souvent sur le prix ; l’évaluation du bien en est le support.
- Une préemption partielle déprécie le reste de la parcelle ; le vendeur peut exiger la totalité, et l’expert chiffre la dépréciation du surplus.
- Les références agricoles viennent du barème annuel des terres et des cessions connues de la SAFER ; la qualification du terrain précède le prix.
- Adresses, accusés de réception et dates : la procédure comme le rapport se jugent sur leurs pièces.
Pour aller plus loin
La page Expropriation et préemption décrit la mission, son délai et son tarif. Le terme droit de préemption du lexique et le guide Collectivité, préemption : fixer un prix défendable complètent cet article. Sur le même thème : SAFER : révision du prix et retrait de la vente et Préemption : le prix fixé par le juge et la consistance du bien en copropriété. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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