Droit de préemption

Le droit de préemption permet à une personne publique d’acheter un bien à la place de l’acquéreur que le vendeur avait trouvé. Le propriétaire a décidé de vendre ; il n’est pas exproprié. Mais il ne choisit plus son acheteur et, si la collectivité conteste le prix, il peut se retrouver devant le juge de l’expropriation, qui fixera ce prix selon les règles de l’expropriation. Le vendeur peut alors renoncer à la vente.

Les droits de préemption sont nombreux : droit de préemption urbain des communes dans les zones urbaines et à urbaniser, zones d’aménagement différé, espaces naturels sensibles des départements, préemption des SAFER sur les biens agricoles, préemption du locataire ou du fermier. Le mécanisme de fixation du prix par le juge est commun à la plupart des préemptions publiques.

D’où vient la règle

L’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme permet aux communes dotées d’un plan local d’urbanisme d’instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et à urbaniser. L’article L. 213-2 impose au vendeur une déclaration d’intention d’aliéner indiquant le prix et les conditions de la vente ; le titulaire dispose de deux mois pour préempter, au prix proposé ou à un autre prix. L’article L. 213-4 prévoit qu’à défaut d’accord, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en matière d’expropriation, à l’exclusion de toute indemnité accessoire. Le même article fixe la date de référence à celle du plus récent acte rendant public ou modifiant le document d’urbanisme.

Dans un rapport d’expertise

Le rapport est préparé pour l’avocat du vendeur, parfois pour la collectivité. L’expert évalue le bien selon les règles de l’expropriation : usage effectif à la date de référence, consistance et état à la date du jugement, ventes comparables, sans indemnité de remploi puisque le vendeur avait choisi de vendre. Il examine avec attention le prix déclaré dans la DIA et les prix des mutations récentes du secteur, car le juge peut retenir un prix inférieur à celui de la DIA si le marché le justifie, et le vendeur peut alors renoncer. La Cour de cassation a jugé en 2025 que l’état des parties communes dégradées d’une copropriété entre dans l’appréciation du prix.

Exemple

Un propriétaire signe un compromis pour vendre un immeuble de rapport à 480 000 €. La commune préempte à 400 000 € en invoquant une opération de logements. Le vendeur refuse et la commune saisit le juge de l’expropriation. L’expert du vendeur, à partir de six ventes d’immeubles comparables et d’une capitalisation des loyers à 6 %, évalue le bien à 465 000 €. Le commissaire du gouvernement conclut à 420 000 €. Le juge fixe le prix à 450 000 € ; le vendeur dispose alors d’un délai pour accepter ou renoncer à la vente.

À ne pas confondre avec

L’expropriation, qui s’impose à un propriétaire qui ne voulait pas vendre et ouvre droit aux indemnités accessoires, et le droit de priorité du locataire en cas de vente du logement, qui n’est pas une préemption publique.