L’extension d’une maison déborde de 4,653 m² sur le terrain voisin, sur une parcelle de 1 622 m². Deux pièces à vivre, un permis de construire, une construction antérieure à l’achat des voisins : la cour d’appel juge la démolition disproportionnée. La Cour de cassation casse le 3 juillet 2025, dans la ligne de sa jurisprudence constante : le propriétaire victime d’un empiètement a droit à sa suppression, quelle qu’en soit la surface et le coût. Aucune indemnité ne peut lui être imposée à la place. Ce qui laisse une seule porte de sortie à l’auteur de l’empiètement, acheter la bande, et c’est là que la question du prix se pose.
Les faits
Par acte du 6 novembre 2006, un couple acquiert une parcelle et la moitié indivise d’une autre, contiguës à la parcelle de leurs voisins. Ils assignent ceux-ci en bornage judiciaire ; l’expert commis dépose son rapport, et ils demandent son homologation ainsi que la démolition de l’extension de la maison voisine qui empiète sur leur fonds.
La cour d’appel de Nîmes, le 1er décembre 2022, rejette la demande de démolition : le juge doit opérer un contrôle de proportionnalité entre la démolition et le droit au respect du domicile de l’auteur de l’empiètement ; celui-ci porte sur 4,653 m² d’une parcelle de 1 622 m², dans l’alignement d’un mur mitoyen, il se compose d’un bâtiment comportant deux pièces à vivre, édifié en vertu d’un permis de construire et avant l’acquisition du fonds voisin ; la démolition serait une sanction disproportionnée. Elle accorde même aux voisins un droit de passage et d’échelle pour enduire le mur de l’extension.
La décision
La Cour de cassation casse (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925), au visa de l’article 545 du Code civil : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
Elle rappelle sa jurisprudence : « tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus ». L’auteur de l’empiètement ne peut invoquer ni le droit au respect de ses biens, puisque son ouvrage méconnaît celui de la victime, ni utilement le droit au respect de son domicile : l’ingérence que constituent l’expulsion et la démolition « vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens », et, « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ». Ayant constaté un empiètement, « fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile », la cour d’appel devait « ordonner toute mesure de nature à y mettre fin ».
Ce que cela change pour l’évaluation
Pas d’indemnité à la place de la démolition. L’article 545 interdit de transformer l’empiètement en expropriation privée : le juge ne peut pas condamner l’auteur à indemniser le voisin en lui laissant la bande. L’expert n’a donc pas, dans un tel litige, à chiffrer une « valeur de la bande empiétée » qui serait imposée à la victime. Ce qu’il chiffre, s’il est saisi, ce sont les préjudices accessoires : perte de jouissance de la surface pendant l’empiètement, moins-value temporaire, coût de remise en état du fonds après démolition.
La cession amiable, et son prix. La seule issue pour l’auteur d’un empiètement qui veut garder ses deux pièces à vivre est d’acheter la bande au voisin, qui reste libre de refuser. Le prix d’une telle cession n’est pas le prix du terrain au mètre carré : pour quelques mètres carrés qui sauvent une maison, le vendeur peut demander une valeur de convenance, très supérieure à la valeur vénale de la surface, et la jurisprudence ne le lui reproche pas. L’expert établit une fourchette raisonnée : la valeur de la surface cédée d’après les références du secteur, la perte de valeur du fonds cédant (surface, constructibilité résiduelle, retrait par rapport à la limite), et, en face, ce que le cessionnaire économise en évitant la démolition, coût des travaux et perte de valeur de sa maison. Le prix de convenance se négocie entre ces deux bornes, et un rapport qui les documente fait gagner du temps aux deux parties et à leurs notaires.
Le bornage avant tout. L’affaire est partie d’un bornage judiciaire, et c’est le rapport du géomètre-expert qui a établi l’empiètement à 4,653 m². Aucune évaluation n’est utile avant que la limite ne soit fixée ; avant d’acheter un terrain bâti en limite, un bornage contradictoire coûte moins qu’un procès.
La construction régulière ne protège pas. Le permis de construire, l’antériorité de la construction et l’alignement sur un mur mitoyen n’ont pas pesé. Pour un acquéreur, un ouvrage en limite séparative est un point à vérifier au titre et au plan avant la signature, comme la surface ou les servitudes ; une réserve dans l’acte, ou une décote, peut se justifier tant que la limite n’est pas certaine.
Ce que l’expert en retient
- Un empiètement, même minime, même sur un domicile, même construit avec permis, donne droit à la démolition ; aucune indemnité ne peut être imposée au voisin à la place.
- L’issue négociée est la cession de la bande, à un prix de convenance que le voisin est libre de fixer.
- L’expert documente les deux bornes de ce prix : valeur de la surface et perte du cédant, économie du cessionnaire.
- Les préjudices accessoires de l’empiètement, jouissance et remise en état, se chiffrent aussi.
- Le bornage précède toute évaluation ; en limite séparative, il précède l’achat.
Pour aller plus loin
La page Valeur vénale décrit la mission, son délai et son tarif. Les termes comparable et prejudice immobilier du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Servitude de passage et enclave : une indemnité par fonds dominant et Trouble anormal de voisinage et perte de vue. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
Et maintenant
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