Une maison est vendue en juillet 2006. En mai 2008, le plancher du balcon d’une chambre s’effondre. Deux expertises judiciaires sont ordonnées en référé en octobre 2008, étendues en 2010 au chauffage et à l’assainissement ; le rapport est déposé en août 2012, et les acquéreurs assignent au fond fin 2012. Trop tard, dit la cour d’appel : le délai de deux ans de la garantie des vices cachés est un délai de forclusion, interrompu par le référé mais reparti dès l’ordonnance. La Cour de cassation casse le 26 mars 2026 : ce délai est une prescription, suspendue tant que dure la mesure d’instruction, jusqu’au dépôt du rapport. Pour les acquéreurs, la porte de l’action en réduction du prix reste ouverte, et c’est là que l’évaluation entre en scène.
Les faits
Par acte authentique du 20 juillet 2006, un couple vend une maison d’habitation à un autre couple. Le 3 mai 2008, le plancher du balcon d’une chambre située à l’étage s’effondre. Le 1er octobre 2008, le juge des référés ordonne deux expertises, l’une sur les causes de l’effondrement, l’autre sur les préjudices subis par l’acquéreuse. Le 3 février 2010, les opérations sont étendues au chauffage de l’immeuble et à son réseau d’assainissement. Le rapport d’expertise immobilière est déposé le 31 août 2012.
Par actes de décembre 2012 et janvier 2013, les acquéreurs assignent les vendeurs et les assureurs en réparation de leurs préjudices et en réduction du prix de vente, sur le fondement principal de la garantie des vices cachés. La cour d’appel de Rouen, le 8 février 2023, les déclare irrecevables : le délai de deux ans serait un délai de forclusion, interrompu par les assignations en référé jusqu’aux ordonnances de 2008 et 2010 seulement, de sorte que l’action était forclose en janvier 2013.
La décision
La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.729), au visa des articles 1648, alinéa 1er, et 2239 du Code civil : « Le délai biennal prévu par le premier de ces textes pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension, en application du second, lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. »
La cour d’appel avait constaté que les expertises ordonnées en 2008 et 2010 « s’étaient poursuivies jusqu’au 31 août 2012, date du rapport de l’expert » ; en jugeant l’action forclose, elle a violé les textes. La Cour casse également pour dénaturation le rejet des demandes formées contre l’assureur des acquéreurs, qui figuraient bien au dispositif de leurs conclusions. Renvoi devant la cour d’appel de Versailles.
Ce que cela change pour l’évaluation
Le calendrier de l’action en garantie. Le délai de deux ans court à compter de la découverte du vice. Une assignation en référé-expertise l’interrompt ; l’expertise ordonnée le suspend ensuite jusqu’au dépôt du rapport, et le délai recommence à courir à partir de ce dépôt, pour six mois au moins. Cette lecture, désormais constante, protège l’acquéreur qui a pris la précaution de faire constater le vice par un expert judiciaire avant d’agir au fond. Elle rejoint l’arrêt commenté ici sur l’isolation : le rapport d’expertise est le pivot du délai.
Deux expertises, deux objets. L’affaire distingue l’expertise technique, sur les causes de l’effondrement et l’état du chauffage et de l’assainissement, et l’expertise sur les préjudices. Le chiffrage de la réduction du prix n’est ni l’une ni l’autre : l’action estimatoire, prévue par l’article 1644 du Code civil, permet à l’acquéreur qui garde le bien de se faire rendre une partie du prix, et cette partie se mesure par la moins-value que le vice entraînait à la date de la vente. L’expert en évaluation intervient là, avec le rapport technique en main.
Comment se chiffre la réduction du prix. Deux approches se contrôlent l’une l’autre. Le coût des travaux de reprise, tel que l’expert technique l’a établi, actualisé à la date de la vente ; et l’écart entre la valeur du bien sain et sa valeur affectée du vice, à la même date, avec des comparables. Quand les travaux rendent le bien meilleur qu’il n’était, une part du coût reste à la charge de l’acquéreur ; quand le vice touche à la structure, comme un balcon qui s’effondre, la moins-value dépasse souvent le coût des travaux, parce qu’un acquéreur informé aurait exigé une décote de sécurité. Le rapport explique le choix retenu.
Les préjudices annexes. La surconsommation d’énergie liée à un chauffage défectueux, la remise en état d’un assainissement, la perte de jouissance pendant les travaux, le préjudice corporel en cas d’accident : chacun relève d’un chiffrage propre, et les deux derniers ne sont pas des postes de valeur du bien. Le rapport les présente séparément pour que le juge ne confonde pas la réduction du prix, qui corrige la vente, et les dommages-intérêts, qui réparent une faute ou une connaissance du vice.
La date de la vente comme référence. La réduction du prix se calcule à la date de la vente, avec le marché de 2006 dans cette affaire, et non à la date du jugement. Une évaluation rétrospective demande les références de l’époque, l’état du bien tel que décrit à l’acte et dans les diagnostics, et une explication claire de la méthode. C’est ce qui permet au juge de renvoi de fixer un chiffre, dix-neuf ans après la vente.
Ce que l’expert en retient
- Le délai de deux ans de la garantie des vices cachés est une prescription : il est suspendu pendant l’expertise judiciaire ordonnée en référé, jusqu’au dépôt du rapport.
- L’action estimatoire suppose un chiffrage de la moins-value à la date de la vente, distinct du rapport technique.
- Coût de reprise et écart de valeur se contrôlent l’un l’autre ; le rapport explique lequel est retenu et pourquoi.
- Les préjudices annexes, jouissance, énergie, corporel, se chiffrent à part et ne se confondent pas avec la réduction du prix.
- Une évaluation rétrospective se fait avec les références de l’époque de la vente.
Pour aller plus loin
La page Préjudices immobiliers décrit la mission, son délai et son tarif. Le guide J’ai acheté trop cher, puis-je contester le prix et le terme vice caché du lexique complètent cet article. Sur le même thème : Vice caché sur l’isolation : le délai court du rapport d’expertise et Vice caché réparé par un tiers : l’action estimatoire. L’arrêt est consultable sur Légifrance.
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Je chiffre la moins-value du bien du fait du vice et le coût de sa reprise, à la date de la vente, pour une demande de réduction du prix ou de dommages-intérêts, en complément du rapport technique.
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