Vice caché

Le vice caché est le défaut qu’un acheteur normalement attentif ne pouvait pas déceler lors de la vente et qui, s’il l’avait connu, l’aurait conduit à renoncer ou à payer moins. En immobilier, ce sont typiquement une infestation de mérule, des fondations défaillantes, un assainissement non conforme non révélé, une charpente attaquée, un terrain instable. Le défaut doit être antérieur à la vente, caché, et suffisamment grave pour affecter l’usage.

La plupart des actes de vente entre particuliers contiennent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est efficace, sauf si le vendeur connaissait le vice, ou s’il est un professionnel de l’immobilier. La preuve de cette connaissance est souvent le point décisif du litige.

D’où vient la règle

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1642 exclut les vices apparents. L’article 1644 ouvre le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix, ou la garder et se faire rendre une partie du prix. L’article 1645 ajoute les dommages et intérêts si le vendeur connaissait le vice. L’article 1648 impose d’agir dans les deux ans de la découverte du vice.

Dans un rapport d’expertise

L’expert en évaluation n’établit pas l’existence du vice, qui relève d’un technicien du bâtiment. Il intervient pour chiffrer la conséquence : de combien le prix aurait-il été réduit si le défaut avait été connu ? Il reconstitue la valeur vénale du bien à la date de la vente, sans le vice, puis avec le vice, en tenant compte du coût des travaux, de leur incertitude et de la moins-value résiduelle après réparation. Il chiffre aussi, le cas échéant, la perte de jouissance pendant les travaux. Cette évaluation sert à l’action estimatoire de l’article 1644 et aux dommages et intérêts de l’article 1645.

Exemple

Une longère achetée 245 000 € en 2023 se révèle atteinte de mérule dans les solives du rez-de-chaussée, sous un plancher refait par le vendeur peu avant la vente. Le traitement et la reprise des planchers sont chiffrés à 38 000 €, et la maison est inhabitable pendant cinq mois. L’expert évalue la réduction du prix à 38 000 € de travaux, 9 000 € de moins-value résiduelle liée à l’antécédent de mérule, et 4 500 € de perte de jouissance, soit 51 500 € au total.

À ne pas confondre avec

Le défaut de conformité, qui porte sur ce qui a été promis au contrat et non sur un défaut intrinsèque, et le dol, tromperie du vendeur qui permet d’annuler la vente sur un autre fondement.